Acheter un logement, c’est s’engager sur vingt ans après deux visites d’une heure. La bonne nouvelle : l’essentiel de l’information est public et gratuit. Prix des ventes signées, risques naturels, règles d’urbanisme, performance énergétique, comptes de la copropriété — tout cela se consulte avant de faire une offre. Encore faut-il savoir quoi regarder, et dans quel ordre.
Cette checklist reprend les contrôles que je fais systématiquement, après avoir visité et estimé plusieurs centaines de biens. Elle suit le déroulé réel d’un achat : ce qui se vérifie avant la visite, ce que le vendeur doit remettre, ce qu’il faut aller chercher soi-même, et ce qui ne se voit que sur place. Un point a changé récemment : la méthode de calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026.
1. Ce qui se vérifie avant la première visite
Trois sources publiques suffisent à cadrer un bien, sans déplacement.
- Les prix réellement signés. La base DVF recense les mutations enregistrées par l’administration fiscale, adresse par adresse : des prix de vente, et non des prix demandés.
- Les risques. ERRIAL (Géorisques) édite l’état des risques d’une adresse : inondation, argiles, sismicité, radon, pollution, bruit aérien. Depuis le 1er janvier 2023, l’annonce doit renvoyer vers Géorisques et le vendeur remettre ce document dès la première visite.
- Les règles d’urbanisme. Le Géoportail de l’urbanisme affiche le zonage du PLU et les servitudes d’utilité publique de la parcelle.
Le contexte détermine votre marge de manœuvre. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 % sur un trimestre et de 0,8 % sur un an en France hors Mayotte, et le nombre de transactions cumulé sur douze mois est estimé à 958 000 à fin juin 2026 (indice Notaires-Insee, données provisoires corrigées des variations saisonnières). Marché actif, prix orientés à la baisse : vous avez le temps de vérifier avant de signer. Notre méthode pour négocier un achat immobilier détaille la suite.
2. Les diagnostics obligatoires et leur durée de validité
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique (DDT) au plus tard à la signature de la promesse. Vérifiez que chaque pièce exigible est présente et encore valable au jour de l’acte.
| Diagnostic | Biens concernés | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Tous les logements | 10 ans |
| État des risques et pollutions | Zones de risque, de sismicité, de radon ou d’exposition au bruit aérien | 6 mois |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si le constat est postérieur à 2013 |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si du plomb est détecté, illimitée sinon |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au réseau public | 3 ans |
S’y ajoute, pour un lot de copropriété, le mesurage « loi Carrez ». C’est la première ligne que je lis, avec la surface habitable du DPE : la comparer à celle annoncée règle beaucoup de malentendus. Un écart supérieur à 5 % ouvre droit à une diminution du prix, à demander dans l’année qui suit l’acte (ministère de la Transition écologique).
3. Le DPE : une méthode de calcul modifiée au 1er janvier 2026
Ce qui a changé
Le DPE convertit les consommations en énergie primaire. Pour l’électricité, ce coefficient de conversion est passé de 2,3 à 1,9 pour tous les DPE et audits énergétiques édités à partir du 1er janvier 2026 (communiqué ministériel du 26 août 2025). À isolation identique, un logement chauffé à l’électricité affiche donc une consommation d’énergie primaire plus faible, et parfois une meilleure lettre.
L’ordre de grandeur est documenté. Publiée en novembre 2025, l’étude du service statistique du ministère (SDES/ONRE) comptait au 1er janvier 2025, en France métropolitaine, 30,9 millions de résidences principales dont environ 3,9 millions classées F ou G, soit 12,7 % du parc — chiffres extrapolés des DPE collectés par l’Ademe entre octobre 2024 et mars 2025. Elle simulait aussi l’effet du nouveau coefficient : environ 700 000 passoires en moins, soit un taux ramené à 10,4 % au même périmètre.
Regardez donc la date d’édition du DPE : établi avant 2026, il reste valable dix ans mais n’intègre pas le nouveau coefficient ; les DPE de 2025 et antérieurs s’actualisent gratuitement, sans nouvelle visite, via l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Ne confondez pas pour autant une lettre gagnée par recalcul et une facture de chauffage qui baisse.
Ce que l’étiquette implique si vous louez un jour
Pour une résidence principale ou secondaire, le DPE relève du confort et du budget. Si vous envisagez une location nue à terme, la lettre devient une contrainte juridique : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole, les F suivent au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience de 2021). Un projet de loi « Relance du logement », présenté en conseil des ministres le 24 juin 2026, prévoit d’assouplir ces interdictions sous condition d’engagement de travaux ; il n’est pas adopté. Ne fondez pas un financement sur une règle qui n’existe pas.
Enfin, vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique depuis avril 2023, obligation étendue à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il chiffre des scénarios de travaux : souvent la pièce la plus utile pour estimer un budget.
4. Urbanisme : le bien est-il régulier, et que peut-on construire à côté ?
La régularité de l’existant. Demandez les autorisations des travaux réalisés : permis de construire ou déclaration préalable, puis déclaration d’achèvement. Véranda, combles aménagés, piscine : ces ajouts sont souvent faits sans déclaration. Pour un ouvrage de moins de dix ans, réclamez l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et les factures : la garantie décennale se transmet à l’acquéreur.
L’avenir des alentours. Un certificat d’urbanisme d’information, gratuit en mairie, récapitule les règles du terrain, les servitudes et les taxes. Regardez aussi le zonage du PLU des parcelles voisines : un champ classé en zone à urbaniser derrière votre jardin ne le restera pas.
5. Copropriété : les documents à réclamer avant de signer
En copropriété, le risque n’est pas dans l’appartement : il est dans l’immeuble et dans ses comptes. Demandez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et les charges des deux derniers exercices.
Deux documents méritent une lecture attentive, car leur déploiement s’achève cette année. Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), obligatoire au-delà de quinze ans d’âge, s’applique aux copropriétés d’au plus 50 lots depuis le 1er janvier 2025. Le DPE collectif, prévu pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1er janvier 2013, concerne ces mêmes petites copropriétés depuis le 1er janvier 2026, après les plus de 200 lots en 2024 et les 51 à 200 lots en 2025 (calendrier Anil).
Ces pièces disent ce que la copropriété va dépenser dans les dix ans. Rapprochez-les du fonds de travaux, dont la cotisation annuelle ne peut être inférieure ni à 2,5 % des travaux inscrits au plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. Vérifiez enfin les impayés et procédures en cours, dans le pré-état daté.
6. Assainissement, réseaux et servitudes
En maison, l’assainissement se vérifie systématiquement. Il est collectif — raccordement au réseau public — ou non collectif : fosse toutes eaux, filtre à sable, tertre d’infiltration. Dans ce second cas, le contrôle du service public d’assainissement non collectif (SPANC) est obligatoire à la vente et doit dater de moins de trois ans. En cas de non-conformité, l’acquéreur a un an après l’acte pour faire les travaux : un coût à chiffrer avant l’offre.
Vérifiez aussi l’évacuation des eaux pluviales, le bornage, les servitudes de passage ou de vue et la desserte en eau, électricité et fibre : aucun ne figure dans un diagnostic.
7. Ce que seule la visite vous apprend
À force de visites, j’ai admis qu’une impression se justifie souvent après coup : le cerveau enregistre des détails qu’on verbalise mal. Mes signaux d’alerte :
- Un extérieur négligé : l’intérieur et les réseaux le sont au même niveau.
- Une odeur d’humidité, des traces brunes d’infiltration dont personne ne sait expliquer l’origine.
- Des travaux faits par le propriétaire lui-même et jamais terminés, en particulier sur l’électricité.
Revenez à un autre moment de la journée : le bruit, l’ensoleillement et le voisinage diffèrent entre 11 h un mardi et 19 h un vendredi. Pour la contre-visite, le bon réflexe dépend du marché local. Dans mon secteur, le Finistère Sud, les agences avaient des centaines de biens en vitrine en 2012 et peinaient à en aligner vingt dix ans plus tard : sur un marché tendu, attendre revient à perdre le bien. Une fois le compromis signé, vous disposez de dix jours de rétractation : c’est le moment des contre-visites et des devis. Si le financement échoue, la condition suspensive de prêt vous protège au-delà.
8. Le budget réel : droits de mutation et travaux
Les « frais de notaire » sont surtout de l’impôt. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur taux de droits de mutation de 4,50 % à 5,00 % au maximum, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La hausse épargne les primo-accédants de leur résidence principale, soit les acquéreurs non propriétaires de celle-ci au cours des deux années précédentes (Notaires de France). Tous les départements ne l’ont pas votée : demandez le taux à votre notaire.
Ajoutez la taxe foncière, les charges et une provision travaux. Si le choix entre achat et location n’est pas tranché, notre article sur le fait d’acheter ou louer sa résidence principale donne une méthode simple.
Questions fréquentes
Quels diagnostics le vendeur doit-il obligatoirement fournir ?
Le dossier de diagnostic technique comprend le DPE, l’état des risques et pollutions, et selon le bien l’amiante, le plomb, les termites, le gaz, l’électricité et l’assainissement non collectif. Un lot de copropriété exige en plus le mesurage loi Carrez. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité, de six mois pour l’état des risques à dix ans pour le DPE.
Un DPE réalisé avant 2026 est-il encore valable ?
Oui. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans. Il ne tient simplement pas compte du coefficient de conversion de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 ; les DPE édités en 2025 et avant peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Peut-on acheter un logement classé F ou G ?
Oui, la vente d’une passoire énergétique n’est pas interdite. C’est la mise en location nue qui l’est progressivement : les logements G en métropole depuis le 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Pour une résidence principale ou secondaire, la contrainte est budgétaire, pas juridique.
Que faut-il demander avant d’acheter en copropriété ?
Le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges, l’état du fonds de travaux, le projet de plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif quand l’immeuble y est soumis. Ces pièces révèlent les dépenses à venir et les éventuelles procédures en cours.
Combien de temps a-t-on pour se rétracter après un compromis ?
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la remise ou de la notification du compromis. Pendant ce délai, il peut renoncer sans motif ni pénalité, ce qui laisse le temps d’une contre-visite et de premiers devis.
L’état des risques doit-il être fourni avant la visite ?
Depuis le 1er janvier 2023, l’annonce immobilière doit renvoyer vers le site Géorisques, et le vendeur doit remettre l’état des risques dès la première visite du bien. Ce document doit avoir moins de six mois au jour de la signature. Vous pouvez aussi l’éditer vous-même à partir de l’adresse sur le service ERRIAL.