Condition suspensive de prêt : ne pas obtenir l’accord pour ne plus acheter ?

Peut-on tirer prétexte de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour renoncer à l’achat d’un bien ? C’est la question posée par nini76 :

« Ma sœur et son compagnon (pacsé), ont signés pour faire construire une maison, le délai de 7 jours est passé, mais voilà, ils se séparent, et on leur demande 12500€, 10% du prix. Y’a-t-il un moyen pour éviter de payer cette somme ? C’est dans le cadre du pass foncier, il n’ont pas encore eu l’accord de prêt.« /

1/ Condition suspensive : rappel de la définition

Tout part de l’article 1304 du code civil :

Dans l’idée en matière d’immobilier, vous êtes prêt à acquérir un bien mais SOUS RÉSERVE ou A CONDITION QUE

Voici des exemples de conditions suspensives courantes :

  1. « Sous réserve d’un assainissement conforme » : la plupart des communes demandent lors de la vente d’un qu’un contrôle du système d’assainissement soit réalisé, surtout pour les maisons individuelles. Même en étant « au tout à l’égout » (assainissement collectif), il se peut que votre installation ne soit pas conforme.
  2. « Sous réserve d’un permis de construire purgé de tout recours » : cette clause est fréquente dans les zones littorales et en particulier dans les de submersion marine. Vous voulez être certain de pouvoir construire, sans opposition des services municipaux de l’urbanisme et sans opposition du préfet.
  3. « Sous condition de la vente de mon bien situé X et cadastré X pour un montant minimal de X dans un délai de X jours ou mois » ; valable pour les parties seulement si vous savez que le bien de l’acquéreur est facile à vendre.
  4. « Sous réserve de l’obtention d’un prêt relais » ; accompagne généralement la clause précédente.
  5. « Sous condition de l’obtention d’un prêt de X€ avec un taux annualisé effectif global de… (TAEG) auprès de X établissement bancaire » (2 ou 3 généralement) : cette clause est légalement encadrée (Loi SCRIVENER du 13 juillet 1979) ; à défaut de son accomplissement, il est possible de se désengager de l’avant-contrat (compromis, promesse…) sans perdre son dépôt de garantie et sans verser une indemnité de 10% (« clause pénale » si renonciation sans motif valable d’une des parties).

Petit rappel : le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans un avant-contrat. Il a a longtemps été par convention de 10% pour rassurer le vendeur et que l’acquéreur se sente suffisamment engagé. Vu les prix élevés de l’immobilier actuellement et le recours fréquent à un prêt, il est souvent négocié entre… rien et 5%.

Ce qui explique que le dépôt de garantie est généralement inférieur au montant de la clause pénale.

Pour un conseil personnalisé sur la rédaction des clauses au mieux de vos intérêts, il est vivement recommandé de se faire assisté par un notaire dès l’avant-contrat. Son assistance est gratuite s’il vous représente pour la vente ; il partage les honoraires du notaire vendeur.

2/ Peut-on utiliser la clause suspensive de prêt pour ne plus acheter ?

Ce n’est évidemment pas l’esprit de la loi SCRIVENER, qui a pour but de protéger l’acquéreur de bonne foi.

La sœur de Nini76 ont sans doute signé un contrat de construction de maison individuelle – CCMI.

Ce contrat inclut une condition suspensive de l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison.

Cette clause précise généralement le montant, la durée, le taux d’intérêt et l’établissement prêteur souhaité.

Le taux maximum accepté est-il exigeant ?

Premier élément à regarder : est-ce que les conditions du prêt son faciles à obtenir ?

Si l’on prend le barème MeilleurTaux, le taux minimum acceptable par l’acquéreur mentionné dans le compromis est-il « excellent » par exemple ? Dans ce cas, il peut être difficile à obtenir.

Inclure une clause d’obtention de prêt avec un taux exigeant est très protecteur pour l’acquéreur.

A l’inverse, une durée longue avec un taux très moyen joue plutôt en faveur du vendeur.

Combien d’établissements bancaires l’acquéreur doit-il solliciter ?

Si un seul suffit, c’est plus facile que 3 pour se désengager évidemment…

Il est peu probable que leur banque habituelle leur accorde un refus de complaisance.

Une stratégie taquine pourrait être de solliciter des banques patrimoniales qui n’acceptent que des dossiers solides avec de forts revenus (Société Générale, HSBC, Palatine…). Cela ne fonctionne pas s’ils sont riches évidemment.

Mais s’ils sont riches, ils peuvent sans doute aussi abandonner plus facilement le montant de la clause pénale.

Ne jamais mentir sur les revenus.

Dans une telle situation, ils perdraient le bénéfice de la condition suspensive. Le prêt serait réputé accordé et ils devraient soit poursuivre la construction de la maison, soit verser les 10% d’indemnités.

Transformer une tragédie en opportunité : opter pour un investissement locatif.

[Cela ne rentre pas dans le cadre du Pass Foncier mais nous listons cette solution par plaisir, pour tous les couples qui réaliseront un achat « classique ».]

Vu les faibles taux d’intérêt actuels et la forte demande locative, pourquoi ne pas mettre ce bien en location ? Peut-être même se situe-t-il dans une ville éligible à un dispositif fiscal ?

Un loyer de 750€ permettrait de couvrir facilement le prêt, l’assurance et la taxe foncière.

Par ailleurs, les banques prennent généralement en compte 70 à 80% des potentiels revenus locatifs dans le calcul du financement.

Si le vendeur est d’accord pour une substitution, songez à acquérir le bien par le biais d’une SCI.

Négocier un autre projet avec le promoteur ?

Et s’ils achetaient chacun un appartement ou une maison plus modeste au promoteur ?

Peut-être serait-il possible de trouver un accord amiable pour sortir de cet avant-contrat ?

Notre solution préférée : raviver la flamme ;).

Qui ne serait pas prêt à retomber amoureux pour 12 500€ ?

Tant qu’aucun des deux ne se montre violent, voici une colocation qui peut s’avérer formidable… d’un point de vue comptable. #MeeToo

[Article publié en 2010 et récemment mis à jour.]

J'ai engrangé mes premiers revenus sur le web en 2012 en développant et en monétisant le trafic de mes sites (AdSense...).


Depuis 2013 et mes premières prestations professionnelles, j'ai eu l'opportunité de participer à la progression de plus de 450 sites de plus de +20 pays.

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