SCPI : devriez-vous (lucidement) souscrire des parts ?

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Le sigle SCPI correspond à société civile de placement immobilier. C'est ce qu'on appelle de la "pierre-papier". Vous détenez des parts dans une société qui fait l'acquisition pour vous et les autres souscripteurs de biens immeubles.

Fonctionnement et imposition

Vous percevez ensuite des revenus tirés des locations et imposables de la même manière que vos revenus fonciers "classiques". La SCPI vous remet chaque année les éléments pour compléter votre déclaration 2044 (revenus bruts, charges, revenus nets…).

Avantages et inconvénients de la SCPI ?

Avantages :

  1. Gestion déléguée du bien : pas d'annonce à mettre sur Le Bon Coin, pas de doléances des locataires à gérer, de vérification des loyers perçus, de règlement des taxes foncières, d'éventuelle procédure d'expulsion etc. Tout est pris en mains par la SCPI.
  2. Revenus réguliers, indexés sur l'inflation : les SCPI gèrent souvent mieux l'insertion de clauses d'indexation des loyers sur les indices adéquats et leur bonne mise à jour que les propriétaires directs.
  3. La mutualisation des risques : acheter seul, cela peut être une très bonne affaire si votre locataire est sérieux et que le secteur de votre bien se valorise. A l'inverse, cela peut aussi être tout le contraire. Si vous possédez un seul bien, vous êtes plus exposé. L'achat groupé de biens immobiliers permet de lisser le risque.
  4. L'expertise de son marché : chaque SCPI possède un réseau et des experts "in house" pour anticiper l'intérêt d'investir ou non dans un type d'actifs et un secteur géographique.
  5. L'accessibilité : avec l'euphorie actuelle du marché immobilier, les sommes minimales à investir pour entrer sur le marché seul ne sont pas à la portée d'une majorité d'investisseurs. L'achat de parts de SCPI permet de se positionner à partir de quelques milliers d'euros généralement.

Inconvénients :

  1. Risque en revenu : comme pour un bien immobilier "classique", les revenus locatifs peuvent varier, ils ne sont pas garantis et dépendent de la performance de la SCPI et de ses actifs.
  2. Risque en capital : comme pour tout bien immobilier, selon le type de bien, son emplacement et l'état du marché au moment où vous souhaitez revendre vos parts, celles-ci peuvent s'être plus ou moins bien valorisées. Attention en particulier aux SCPI de défiscalisation (PINEL etc...) : est-ce que les parts vaudraient le coup même sans l'avantage fiscal ? Est-ce que leur prix serait malgré tout cohérent ? Si oui, vous devriez avoir intérêt à les conserver et revoir vos billes à tout moment, si non, passez peut-être votre chemin…
  3. Attention à la liquidité des parts : un bien immobilier demande en moyenne entre 2 et 3 mois pour être vendu en France selon la dynamique du marché. Or il est parfois plus délicat de trouver un acquéreur pour des parts de SCPI que pour un bien complet. Il n'est pas certain de pouvoir revendre vos parts. Il faudra en tout cas étudier les conditions de sorties/garanties prévues dans le contrat.
  4. Un intermédiaire à rémunérer : nous avons évoqué dans le premier paragraphe l'intérêt d'avoir une équipe d'experts à la manœuvre pour le choix des biens ; la contrepartie en est une rémunération, une part sur la rentabilité qui est prélevée.
  5. Droits d'entrée plus ou moins importants : certaines SCPI réputées facturent des frais à la souscription, comme pour les contrats d'assurance vie. La donne est en train de changer avec Internet ; comme Boursorama est arrivé avec son contrat à 0% de droits d'entrée par exemple, j'ai vu que iroko.eu par exemple suivait le même modèle.

Quel modèle est le plus populaire pour les SCPI ?

La SCPI est un modèle populaire en France, dont le nombre est croissant : 197 fin 2020.

Leur performance globale en 2020 était de 5,3%.

Nombre de SCPI en France entre 2010 et 2018
Source : https://fr.statista.com/statistiques/1019341/nombre-scpi-france/

Fait intéressant par contre et qui peut vous intéresser pour choisir cette façon d'investir, c'est la répartition des acquisitions.

Les professionnels de l'investissement immobiliers sélectionnent des bureaux, des hôtels ou des commerces :

Répartition acquisition SCPI selon type actif
Source : https://fr.statista.com/statistiques/1014580/repartition-typologique-acquisitions-scpi-france-trimestre-type-actif/

Un particulier peut très bien être à l'aise pour acheter un appartement ou une maison et trouver un locataire. Il sera moins qualifié pour rechercher des bureaux avec un bon potentiel.

De même, il pourra difficilement acheter seul un hôtel et sera plus embêté pour estimer sa valeur et les éventuels travaux de mise aux norme.

Dans un contexte de reprise économique où les taux d'intérêt des livrets sont faibles, la souscription de parts semble donc une stratégie de diversification à considérer.

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