J'ai acheté mon premier appartement en copropriété en 2007, puis des immeubles entiers que je gère moi-même. Le calcul était simple : sur un bâtiment de six logements, les frais fixes se rapprochent de ceux d'un seul appartement. La contrepartie apparaît plus tard. Dans une copropriété, un syndic et des voisins propriétaires absorbent une partie des tensions ; quand vous êtes seul bailleur d'un immeuble entier, chaque incident remonte directement jusqu'à vous.
En près de vingt ans, la très grande majorité des locations s'est déroulée sans incident. Quelques dossiers, en revanche, sortent du cadre : un loyer qui s'arrête, un logement dégradé, un conflit de voisinage, une sous-location découverte par hasard, un départ sans préavis. Cet article décrit ces cinq situations, ce que prévoit le droit pour chacune et les réflexes qui réduisent le risque en amont. Sans caricature : derrière un dossier difficile, il y a le plus souvent une perte d'emploi ou une séparation, et la loi encadre autant le bailleur que le locataire.
Un risque réel, mais minoritaire
Selon l'Insee Focus n° 359, publié le 17 septembre 2025, la France hors Mayotte comptait 38,4 millions de logements au 1er janvier 2025 et 57,4 % des ménages y étaient propriétaires de leur résidence principale : environ quatre ménages sur dix sont locataires.
Côté contentieux, la Fondation pour le logement des défavorisés indique, dans son communiqué du 31 mars 2025, qu'environ 24 000 expulsions locatives ont été exécutées avec le concours de la force publique en 2024, contre environ 19 000 en 2023, d'après les procès-verbaux dressés par les commissaires de justice. Le phénomène reste minoritaire, mais il progresse, et la procédure est longue pour les deux parties.
1. L'impayé de loyer : réagir dès la première échéance
Le premier réflexe n'est pas juridique. Un appel, puis un courrier recommandé dans les jours qui suivent l'échéance manquée, suffisent souvent à identifier la cause : virement décalé, salaire en retard, aide au logement suspendue. Si la difficulté est durable, un plan d'apurement écrit vaut mieux qu'un silence de trois mois, et un signalement à la caisse d'allocations familiales permet d'examiner le maintien de l'aide au logement.
Ce que prévoit la procédure
Presque tous les baux contiennent une clause résolutoire, dont la mise en œuvre suit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : un commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (profession qui a remplacé celle d'huissier de justice le 1er juillet 2022). Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Mais les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi restent soumis à l'ancien délai de deux mois, comme l'a précisé un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Dès deux mois de dette, le commissaire de justice signale la situation à la commission de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Vient l'audience devant le juge des contentieux de la protection, qui peut accorder des délais de paiement : l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution les encadre depuis 2023 entre un mois et un an. Aucune expulsion n'est exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Et le bailleur ne se fait jamais justice lui-même : changer la serrure ou couper l'eau constitue une voie de fait, sanctionnée civilement et pénalement. Le détail des étapes figure dans notre article sur le loyer impayé.
Ce qui limite le risque en amont
Le dossier de candidature reste votre principale marge de manœuvre. Les pièces exigibles sont limitativement énumérées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : demander autre chose est illégal. Restent deux filets. La garantie Visale d'abord, cautionnement gratuit destiné aux locataires sans garant : plus de 1,9 million de garanties délivrées en dix ans d'existence du dispositif (chiffre d'Action Logement communiqué en mars 2026). L'assurance loyers impayés ensuite : en application de l'article 22-1 de la loi de 1989, le bailleur personne physique qui la souscrit ne peut pas exiger en plus un acte de caution, sauf locataire étudiant ou apprenti. Nos repères sur le choix d'un locataire détaillent les vérifications admises.
2. Les dégradations : distinguer l'usure de la faute
La plupart des litiges de fin de bail viennent d'une confusion entre trois notions. Les réparations locatives, entretien courant et menues réparations, sont à la charge du locataire : la liste figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987. La vétusté, définie par le décret du 30 mars 2016 comme l'usure résultant du temps ou de l'usage normal, reste à la charge du bailleur ; une grille de vétusté issue d'un accord collectif peut être annexée au bail. La dégradation fautive, elle, dépasse l'usage normal.
Seul un état des lieux d'entrée précis permet de trancher à la sortie : photos datées, relevés de compteurs, description pièce par pièce. L'article 22 de la loi de 1989 fixe la restitution du dépôt de garantie à un mois après remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et à deux mois en cas de différences. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture ; le retard coûte 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
3. Les troubles de voisinage : le bailleur n'est pas spectateur
Le locataire doit user paisiblement des locaux loués (article 7 de la loi de 1989). Le propriétaire a lui aussi une obligation, souvent méconnue : l'article 6-1 prévoit qu'après une mise en demeure dûment motivée, il doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles causés à des tiers par les occupants de son logement. Ignorer les courriers d'un voisin n'est pas neutre.
La marche à suivre est documentaire : accuser réception, rappeler au locataire son obligation, conserver plaintes, mains courantes et témoignages datés. L'article 4 g) admet une clause de résiliation de plein droit pour troubles de voisinage, à une condition stricte : qu'ils aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Le bailleur ne tranche pas lui-même. Lorsque les faits relèvent du pénal, ce sont la police et le procureur qui agissent : votre rôle est de suivre la procédure et de protéger les autres occupants, pas de juger les personnes.
4. La sous-location non autorisée
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, accord qui porte aussi sur le prix. Le loyer de sous-location au mètre carré habitable ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal, qui doit transmettre au sous-locataire l'autorisation et une copie du bail en cours.
La sanction financière est significative. Dans un arrêt du 12 septembre 2019 (3e chambre civile, n° 18-20.727), la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans autorisation constituent des fruits civils appartenant au propriétaire par accession : le locataire peut être condamné à les restituer intégralement, en plus de la résiliation du bail. S'y ajoutent, en courte durée, les règles locales sur les meublés de tourisme, de nombreuses communes imposant un enregistrement préalable.
5. Le départ sans préavis et l'abandon du logement
Le locataire donne congé quand il le souhaite, avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue et dans les cas énumérés par l'article 15 de la loi de 1989 : premier emploi, mutation, perte d'emploi, bénéficiaires de certaines allocations, état de santé justifiant un changement de domicile. Rendre les clés plus tôt ne supprime pas la dette : le loyer reste dû jusqu'au terme du préavis, sauf relocation.
Quand le logement semble vidé, sans congé ni nouvelle adresse, il ne faut pas le reprendre soi-même. L'article 14-1 de la loi organise une procédure spécifique : mise en demeure délivrée par un commissaire de justice de justifier de l'occupation, délai d'un mois, puis constat d'abandon avec inventaire des meubles, et requête au juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation, autorise la reprise des lieux et statue sur la dette. Côté administratif, le propriétaire déclare le statut d'occupation de ses logements dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv.fr : tout changement d'occupant doit être signalé avant le 1er juillet de l'année suivante, sous peine d'une amende de 150 € par local.
Récapitulatif
| Situation | Référence | Prévention |
|---|---|---|
| Impayé de loyer | Art. 24 ; art. L. 412-4 du CPCE | Visale ou assurance, relance écrite immédiate |
| Dégradations | Décrets de 1987 et 2016 ; art. 22 | État des lieux photographié, grille de vétusté |
| Trouble de voisinage | Art. 7, 6-1 et 4 g) | Signalements tracés, mise en demeure motivée |
| Sous-location | Art. 8 ; Cass. 3e civ., 2019 | Clause de rappel au bail, veille sur les annonces |
| Départ sans préavis | Art. 15 et 14-1 | Constat d'abandon, déclaration d'occupation à jour |
Ce que la gestion en direct m'a appris
Trois habitudes ont plus d'effet que tout le reste. Écrire : un courrier daté vaut mieux qu'un échange téléphonique dont personne ne se souviendra de la même manière six mois plus tard. Agir tôt, quand la dette représente un mois de loyer et non six. Séparer enfin le dossier de la personne. Reste un paramètre à peser avant d'acheter un immeuble entier : sans copropriété, aucun syndic ne partage la gestion des incidents. Nos conseils de gestion locative reprennent l'organisation à mettre en place dès le premier bail.
Questions fréquentes
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Contactez le locataire rapidement pour identifier la cause, puis confirmez par courrier recommandé avec accusé de réception. Si la difficulté est durable, formalisez un plan d'apurement écrit et, lorsque le locataire perçoit une aide au logement, signalez l'impayé à la caisse d'allocations familiales pour examiner le maintien de l'aide.
Quel délai s'applique après un commandement de payer ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de cette loi, l'ancien délai de deux mois continue de s'appliquer, comme l'a précisé la Cour de cassation dans un avis du 13 juin 2024.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non : aucune expulsion n'est exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi. La procédure judiciaire peut se poursuivre pendant cette période, seule l'exécution de la décision est différée.
Un locataire peut-il sous-louer son logement sur une plateforme ?
Seulement avec l'accord écrit du bailleur, qui porte aussi sur le prix, et à condition que le loyer au mètre carré ne dépasse pas celui du bail principal. À défaut, le bail peut être résilié et les sous-loyers perçus peuvent être réclamés par le propriétaire, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation de 2019.
Qui paie les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie ?
Le locataire supporte les réparations locatives et les dégradations qui dépassent l'usage normal ; le bailleur supporte la vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps ou à un usage normal. Les retenues sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par un devis ou une facture.
Que faire si le locataire part sans prévenir en laissant ses affaires ?
Il ne faut pas reprendre le logement soi-même. Une procédure permet de faire délivrer une mise en demeure par un commissaire de justice, puis, un mois plus tard, de faire dresser un constat d'abandon avec inventaire avant de saisir le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation du bail et statue sur la dette.