Une bulle immobilière ? Le marché va-t-il baisser en 2022 ?

Depuis que je m’intéresse à l’immobilier, c’est-à-dire depuis mon mémoire de Master 2 en 2004, je lis tous les mois des articles sur la bulle immobilière et les dangers de l’immobilier.

Certains en font leur fond de commerce : la peur fait vendre.

Au fil de mes articles, je ne vous dis pas que l’immobilier est sans danger ; plutôt que comme tout investissement, cela s’étudie : vous avez un travail de recherche à mener sur le marché visé et une décision personnelle à prendre.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ? Définition

Une bulle immobilière se forme quand le prix des biens est déconnecté des indicateurs économiques importants comme le salaire médian d’un ménage sur le secteur ou le taux de capitalisation.

Prenons l’exemple de QUIMPER (29) ; le revenu médian annuel est de 21 540€ :

Cela donne 1 795€/mois, soit une capacité d’emprunt de 137 000€ environ (source : MeilleurTaux) :

Que puis-je acheter pour ce prix dans la ville ?

Considérons que les ménages ont l’apport pour régler les « frais de notaire ».

Prenons le budget / prix médian, soit 137 000 / 1 920 = 71m² environ.

Source : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier/

Si je regarde les annonces sur Le Bon Coin, voici des exemples de biens au prix médian :

Ils vont trouver preneur, sous réserve de l’absence de défaut, de travaux et d’un quartier correct.

L’idéal est de trouver des biens comparables dans la rue/le quartier ; voir la partie « acheter au juste prix » de cet article.

Si vous devez acheter, il est préférable de rester proche des valeurs médianes ; sinon, vous pourriez être embêté à la revente.

Prenons le cas de biens extrêmes sur la même ville :

Nous sommes hors marché ; le bien sera éventuellement acheté par convenance personnelle, parce que l’acquéreur souhaite un emplacement précis et n’a (presque) pas de limite de budget.

Mais cet acquéreur devra trouver un profil dans la même situation ensuite. Cela peut prendre du temps… ou ne jamais se produire ! Ce type de bien est donc très peu liquide ; il n’est pas aisé de récupérer votre argent.

Y-a-t-il une bulle immobilière en France ?

Quand va-t-elle exploser ?

Dans le premier paragraphe, je vous ai proposé la ville de QUIMPER pour illustrer le marché immobilier.

Nous avons vu qu’il est plutôt de trouver des biens en adéquation avec le revenu médian des ménages.

Autrement dit : il n’y a pas de bulle immobilière dans cette ville.

Il y aurait bulle si les seuls logements disponibles affichaient un prix supérieur à 150 000€ par exemple; alors que le budget médian est de 137 000€.

Changeons d’ambiance et prenons PARIS ; le revenu médian est de 28 570€ :

Cela permet d’emprunter 181 662€ sur 25 ans :

Ce qui autorise l’acquisition théorique de 181 662 / 10 720 = 17m² environ.

Là encore, il est possible de trouver des biens en phase avec ces données :

Sauf que le parc immobilier de PARIS, ce ne sont pas seulement des studios :

Ce qui veut dire que l’essentiel du marché immobilier parisien dépend plus de son patrimoine déjà existant que de ses revenus. Il dépend aussi d’une clientèle étrangère fortunée.

Selon la conjoncture nationale et mondiale, il est plus susceptible de varier que des biens en Province conforme aux revenus médians locaux.

A priori, la capitale répond bien à la définition d’une bulle mais son aura est telle qu’elle se joue des fondamentaux :

La crise financière mondiale de 2007-2008 par exemple a un impact limité sur les prix ; le COVID aussi n’a pas beaucoup affecté les prix.

Il est donc délicat d’affirmer qu’il existe une bulle en FRANCE, à PARIS ou dans certaines villes.

Il existe plutôt des biens hors marché par leur prix ou le public visé, des achats dont il faut se méfier.

Une bulle immobilière en Europe et dans le monde ?

La question de la bulle immobilière est mondiale : les internautes s’interrogent sur la CHINE, l’ESPAGNE, le CANADA…

C’est l’occasion d’ajouter un autre élément d’appréciation par rapport aux fondamentaux : l’offre de logements de disponibles.

Plus un grand nombre de logements est disponible, plus le prix moyen des logements baisse ; à l’inverse, moins il y a de logements disponibles, plus le prix augmente.

Plutôt que de réguler les loyers par exemple, la solution de marché la plus efficiente est de construire un grand nombre de logements…

Or, avec le COVID, beaucoup de projets ont été ralentis. Il y a eu moins de permis de construire délivrés en FRANCE en 2020, alors que ce nombre était déjà limité dans certaines régions par rapport à la demande :

Une bulle peut démarrer soit :

  1. De prix déconnectés des budgets des prospects.
  2. D’une offre inadaptée de logements.

En l’espèce, avec le ralentissement de la construction de nouveaux logements, alors que la population continue à augmenter, il n’y a toujours pas d’excédents de logement mais plutôt une pénurie, notamment en ILE-DE-FRANCE.

Source : INSEE

Dans certaines campagnes, le solde migratoire est par contre négatif ; parfois, c’est un pays entier qui est menacé. Les francophones parlent de « dépeuplement » vers 2050, les anglophones évoquent le « baby crisis » :

Quand vous devez investir dans une ville / une région / un pays, regardez la courbe de la population. Si celle-ci décroit, vous êtes possiblement face à une bulle.

Une bulle chinoise liée à la crise économique du COVID

La CHINE vit une situation particulière : le « Zéro Covid » a perturbé les fondamentaux économiques à savoir les budgets des acquéreurs et les besoins en logement.

Près de 30 millions de logements seraient invendus ; certains chantiers sont interrompus malgré les avances versées par les « futurs propriétaires », d’autres immeubles sont carrément détruits pour limiter les frais d’entretien et les taxes.

J'ai engrangé mes premiers revenus sur le web en 2012 en développant et en monétisant le trafic de mes sites (AdSense...).


Depuis 2013 et mes premières prestations professionnelles, j'ai eu l'opportunité de participer à la progression de plus de 450 sites de plus de +20 pays.

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