Choisir un locataire, c'est arbitrer entre deux coûts : celui d'un logement vide et celui d'un impayé qui s'installe. La tentation est de compenser l'incertitude en demandant toujours plus de pièces. C'est précisément ce que la loi interdit : depuis la loi ALUR, la liste des documents exigibles est limitative, fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, et tout ce qui n'y figure pas ne peut pas être réclamé.
Le sujet n'est pas théorique. Selon l'INSEE, 40 % des ménages en France sont locataires de leur résidence principale début 2024, dont 23 % dans le secteur libre (Insee Première n° 2090, publié le 21 janvier 2026, enquête Logement menée de septembre 2023 à juillet 2024 auprès de 26 500 ménages, France entière). En face, la Chambre nationale des commissaires de justice a recensé 175 000 commandements de payer délivrés à des locataires en 2025 (+ 2,4 % sur un an) et 30 500 expulsions exécutées après décision de justice, en hausse de 27 % par rapport à 2024 (données CNCJ relayées par l'AFP le 17 mars 2026). La sélection en amont pèse donc plus lourd que tous les recours en aval.
Les pièces que vous pouvez demander : une liste limitative
Le décret organise le dossier en quatre familles : une seule pièce par famille, sauf pour les ressources, où un justificatif par type de revenu est admis. La liste vaut pour un logement nu ou meublé du parc privé ; elle ne s'applique pas au logement social.
| Famille | Exemples de pièces acceptées | Nombre |
|---|---|---|
| Identité | Carte nationale d'identité française ou étrangère, passeport, permis de conduire ou titre de séjour, en cours de validité et avec photographie. | Une pièce |
| Domicile | Trois dernières quittances de loyer, attestation du précédent bailleur ou d'hébergement, avis de taxe foncière. | Une pièce |
| Activité professionnelle | Contrat de travail ou de stage, attestation de l'employeur, extrait K bis, carte professionnelle, certificat de scolarité. | Une pièce |
| Ressources | Trois derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatif de prestations sociales, de pension ou de revenus fonciers. | Une pièce par catégorie de revenu |
Trois règles complètent le dispositif : les copies suffisent, l'original n'étant produit que sur demande ; les documents en langue étrangère sont traduits et les montants convertis en euros ; la caution fournit un dossier de même nature, pas davantage.
Ce qu'il est interdit de demander
La règle est inversée par rapport à l'usage : ce qui n'est pas sur la liste est interdit. Ne peuvent donc pas être exigés, entre autres, une photographie d'identité, une carte Vitale, un relevé de compte bancaire ou un RIB, une attestation de bonne tenue de compte, une attestation d'absence de crédit, une autorisation de prélèvement automatique, un extrait de casier judiciaire, un dossier médical ou un jugement de divorce. Le dossier de location décrit par service-public.gouv.fr (page vérifiée le 10 avril 2025) reprend cette liste fermée.
Deux interdictions s'y ajoutent. L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d'imposer la cosignature du bail par un ascendant ou un descendant du candidat. Et aucune somme ne peut être réclamée avant la signature du bail : pas de « chèque de réservation », pas de dépôt de garantie encaissé pour bloquer le logement.
La sanction n'est pas symbolique : une amende administrative prononcée par le préfet, plafonnée à 3 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits.
Trier sans discriminer
L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 renvoie aux critères de discrimination de l'article 225-1 du code pénal : origine, situation de famille, apparence physique, vulnérabilité économique, patronyme, lieu de résidence, état de santé, handicap, âge, opinions politiques, activités syndicales, appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation ou une religion, entre autres. Le refus discriminatoire de fournir un bien ou un service est puni par l'article 225-2 du même code de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.
Le point que beaucoup de bailleurs ignorent concerne la preuve. En cas de litige civil, le candidat évincé n'a pas à démontrer la discrimination : il lui suffit de présenter des éléments qui la laissent présumer, à charge pour le bailleur de prouver que sa décision reposait sur des motifs objectifs. D'où l'intérêt de conserver la trace écrite des dossiers reçus et du critère qui a départagé les candidats.
Ce critère doit rester la capacité à payer et la cohérence du dossier, pas la personne ni son mode de vie. En 2012, alors que je cherchais un locataire pour un T1 bis à Brest dans un marché atone, j'avais déjà loué à une personne sans emploi : le loyer est tombé sans incident pendant toute la durée du bail. L'absence de contrat de travail n'est pas un indicateur de risque en soi ; l'absence de ressources stables, documentées et suffisantes en est un.
Ma méthode de sélection, en quatre étapes
- Poser les règles dans l'annonce. Indiquez le loyer charges comprises, le dépôt de garantie et la liste exacte des pièces attendues : les candidats savent d'emblée ce qu'ils doivent réunir.
- Recevoir le dossier complet avant la visite. C'est l'erreur que j'ai commise à Brest : 1 h 30 de route pour une visite sans avoir vu le moindre justificatif de revenus, alors que l'entretien a montré en cinq minutes que le dépôt de garantie et le premier loyer étaient hors de portée. Depuis, je ne me déplace plus sans dossier.
- Vérifier la cohérence, pas seulement la présence des pièces. Les montants des bulletins de salaire doivent concorder avec l'avis d'imposition ; l'employeur et l'adresse doivent être vérifiables. L'administration fiscale propose un service en ligne de vérification d'un avis d'impôt à partir du numéro fiscal et de la référence de l'avis.
- Raisonner en reste-à-vivre, pas seulement en ratio. La règle des « trois fois le loyer » est un usage, pas une obligation légale, et elle écarte mécaniquement des dossiers solides (retraités, indépendants, ménages aidés). Regardez ce qui reste une fois le loyer payé, aides au logement comprises quand elles sont acquises.
Sur la suite, j'ai détaillé ailleurs mes conseils de gestion locative et la façon dont j'évalue le risque locatif avant d'acheter.
Caution, Visale ou assurance : couvrir le risque restant
Aucune sélection n'élimine le risque. Trois dispositifs permettent de le transférer, et ils ne se cumulent pas librement.
| Dispositif | Coût pour le bailleur | Couverture | Vigilance |
|---|---|---|---|
| Caution solidaire (garant) | Gratuit | Engagement personnel du garant sur les loyers et charges impayés | Acte formaliste ; recouvrement à votre charge ; la cosignature d'un parent ou d'un enfant du locataire ne peut pas être imposée |
| Garantie Visale (Action Logement) | Gratuit | Jusqu'à 36 mensualités d'impayés dans le parc privé, survenant pendant les trois premières années du bail | Éligibilité liée à l'âge, au statut et aux ressources du locataire ; plafond de loyer selon la zone ; visa à obtenir avant la signature |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Prime annuelle, en général un pourcentage des loyers encaissés | Loyers impayés, souvent dégradations et protection juridique selon le contrat | Conditions d'éligibilité imposées par l'assureur ; franchises et plafonds ; non cumulable avec une caution |
Deux précisions. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d'exiger une caution lorsque le bailleur a souscrit une assurance couvrant les impayés, sauf location à un étudiant ou à un apprenti. Et Visale a été resserrée depuis le 6 janvier 2026 : la prise en charge est limitée aux impayés des trois premières années du bail, sous un plafond de loyer charges comprises variable selon la zone et l'âge du locataire — jusqu'à 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € ou 1 365 € ailleurs selon la commune (barème service-public.gouv.fr, consulté en septembre 2026).
Gérer un impayé : les quinze premiers jours décident du reste
Un impayé se traite tôt ou se traite mal. La chronologie utile :
- Dès le premier retard : un appel, puis une relance écrite datée. Beaucoup d'impayés sont des accidents ponctuels réglés par un échéancier de quelques mois.
- Sous quinze jours : informer le garant par écrit. Un garant prévenu tard découvre une dette lourde et conteste plus volontiers.
- En parallèle : orienter le locataire vers l'ADIL de son département et le fonds de solidarité pour le logement. Si l'aide au logement est versée en tiers payant, signalez l'impayé à la CAF : son maintien en dépend.
- Si rien ne bouge : faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après le commandement pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023 ; pour les baux antérieurs, le délai de deux mois reste applicable.
- Ensuite : saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut constater la résiliation du bail mais aussi accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire tant que l'échéancier est respecté.
Deux réalités tempèrent l'idée d'une procédure rapide. L'expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Et hors trêve, le concours de la force publique doit être demandé au préfet, qui peut l'accorder ou le refuser. La dette court pendant tout ce délai : c'est ce décalage qui rend la sélection initiale et la garantie souscrite plus utiles que n'importe quel contentieux. J'ai détaillé la marche à suivre dans mon article sur le loyer impayé.
Ce qu'il faut retenir
Un dossier de location se juge sur des pièces définies par décret, pas sur une impression. Demander moins mais vérifier mieux protège le bailleur, qui documente ses choix, comme le candidat, qui n'a pas à livrer sa vie privée pour se loger. Le risque restant se transfère par une garantie adaptée et se traite par une réaction rapide au premier retard.
Questions fréquentes
Quels documents un propriétaire peut-il légalement demander à un candidat locataire ?
Uniquement ceux listés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle et un ou plusieurs justificatifs de ressources. Une seule pièce par catégorie, sauf pour les ressources où un justificatif par type de revenu est admis. Les copies sont acceptées.
Peut-on exiger un RIB ou un relevé de compte bancaire ?
Non. Le relevé de compte bancaire, le RIB, l'attestation de bonne tenue de compte, l'attestation d'absence de crédit et l'autorisation de prélèvement automatique ne figurent pas sur la liste réglementaire. Les exiger avant la signature du bail est interdit et expose à une amende administrative.
Quelle sanction en cas de demande de pièces interdites ?
Le préfet peut prononcer une amende administrative plafonnée à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Cette amende ne peut plus être prononcée plus d'un an après la constatation des faits.
La règle des trois fois le loyer est-elle obligatoire ?
Non, c'est un usage professionnel et non une obligation légale. Un bailleur peut retenir un autre critère de solvabilité, à condition qu'il soit objectif et appliqué de la même façon à tous les candidats. Écarter systématiquement une catégorie de personnes peut en revanche caractériser une discrimination.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après un commandement de payer ?
Six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, en application de la loi du 27 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, le délai de deux mois prévu au contrat continue de s'appliquer. Le juge peut ensuite accorder des délais de paiement supplémentaires.
Peut-on cumuler un garant et une assurance loyers impayés ?
Non, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les impayés d'exiger en plus un cautionnement. Le dépôt de garantie n'est pas concerné par cette interdiction.