Je m'occupe d'appartements depuis 2007, d'abord un studio puis quelques lots, toujours en gestion directe. Les principes qui font une location tranquille n'ont pas beaucoup bougé en vingt ans : un bien entretenu, un loyer aligné sur le marché, des comptes pointés chaque mois. Ce qui a changé, en revanche, c'est le cadre : décence énergétique, plafonds de loyer, liste fermée des pièces exigibles, contrat type révisé.
Voici mes dix conseils de gestion locative, remis à jour avec les règles applicables en septembre 2026. L'ordre part de ce qui expose le plus (un logement devenu indécent, un loyer illégal) pour finir par ce qui fait la différence au quotidien.
1. Vérifier d'abord que le logement est encore louable
C'est le point qui a le plus évolué. En France métropolitaine, un logement doit atteindre au moins la classe F du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour être décent : une étiquette G ne permet plus de signer un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Deux échéances suivent, issues de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
| Date | Classe minimale exigée | Conséquence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | F | Les logements G ne sont plus décents |
| 1er janvier 2028 | E | Les logements F sortent à leur tour |
| 1er janvier 2034 | D | Les logements E sortent à leur tour |
Deuxième conséquence, souvent oubliée : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé (pas de révision annuelle, pas de hausse à la relocation ou au renouvellement).
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025). Les DPE antérieurs restent valables et peuvent être réédités gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe, sans nouvelle visite ; aucun logement ne descend de classe. Si votre bien est chauffé à l'électricité et classé F ou G, demandez cette réédition avant d'engager des travaux.
Pour situer l'enjeu : au 1er janvier 2025, 13,8 % du parc locatif privé de France métropolitaine était classé F ou G, soit environ 1,1 million de logements, sur 5,4 millions de passoires tous statuts confondus (SDES, publication du 12 novembre 2025, estimations sur le parc métropolitain).
2. Fixer un loyer aligné sur le marché… et sur les plafonds
Le marché tranche en premier. Inutile de s'entêter à 500 € pour un deux-pièces si la rue se loue 400 € et que le téléphone ne sonne pas : deux mois de vacance ne se rattrapent pas avec vingt euros de plus. Si vous obtenez dix visites, à l'inverse, vous pouvez refuser une remise et choisir le dossier.
Ensuite viennent les règles. La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision, et elle est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL). Au deuxième trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37 en France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an (Insee), après +0,78 % au trimestre précédent. La révision n'est pas rétroactive et se demande dans l'année qui suit la date prévue.
Dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 limite la hausse du loyer à la relocation et au renouvellement à l'évolution de l'IRL, pour les contrats conclus du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, sauf travaux importants, loyer manifestement sous-évalué ou indexation non appliquée.
Enfin, dix territoires appliquent l'encadrement du niveau des loyers hérité de la loi Élan : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Le loyer y est plafonné au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, et le complément de loyer est interdit pour un logement classé F ou G. Le dépassement expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société (service-public.gouv.fr). Cette expérimentation arrive à son terme le 24 novembre 2026 et sa prolongation était en discussion au Parlement à la rentrée : vérifiez l'état du texte avant de fixer un loyer dans ces villes.
3. Sélectionner le locataire avec les seules pièces autorisées
La liste des justificatifs que vous pouvez réclamer est fermée : le décret du 5 novembre 2015 la limite à une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle et des justificatifs de ressources, avec des règles proches pour la caution. Demander un RIB, un extrait de casier judiciaire ou un chèque de réservation est interdit et peut être sanctionné par une amende administrative allant jusqu'à 3 000 € pour un particulier (service-public.gouv.fr). Le service public DossierFacile permet au candidat de transmettre un dossier vérifié, ce qui fait gagner du temps aux deux parties.
Faut-il se fier à son instinct ? Parfois, oui, à condition d'adapter le curseur au marché. En 2010, dans une ville du Morbihan qui perdait des habitants, j'ai signé un bail avec un couple au RSA plutôt que de laisser l'appartement vide. Ils sont restés cinq ans, la CAF réglant le loyer à quelques euros près, et ils entretenaient le palier et la cour. J'ai aussi eu de moins bonnes expériences : quand la demande est forte, rien n'oblige à prendre ce risque. Sur un dossier atypique, demandez un cautionnement (la garantie Visale d'Action Logement est gratuite pour le bailleur et couvre certains profils). L'assurance loyers impayés, elle, exige les dossiers les plus solides et comporte carence et plafonds.
4. Soigner le bail, les annexes et l'état des lieux
Repartez d'un contrat type à jour : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a modifié les modèles de bail (vide, meublé, colocation) pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et mention facultative du numéro de portable des parties.
Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail : DPE, état des risques, constat de risque d'exposition au plomb avant 1949, amiante, états des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé, et se restitue dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Faites l'état des lieux avec des photos datées : c'est la pièce qui tranche les litiges de fin de bail.
5. Lancer l'annonce dès le préavis reçu
Un préavis arrive ? L'annonce part le jour même. En marché tendu, cela évite la vacance ; ailleurs, cela laisse le temps de choisir. Le préavis du locataire est de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue et en meublé. Quand j'ai commencé, beaucoup de propriétaires passaient encore par la presse gratuite ou les panneaux en fenêtre ; aujourd'hui l'essentiel du flux vient des plateformes d'annonces, où le candidat peut joindre un profil à son message. Photos nettes de chaque pièce, surface exacte, montant des charges, étiquette DPE (obligatoire dans les annonces) : vous filtrez les visites inutiles.
6. Faire visiter tout de suite
Attendre une semaine, c'est offrir le candidat au bailleur qui répond dans l'heure. Proposez deux créneaux sous quarante-huit heures, groupez les visites, tranchez vite.
7. Entretenir avant que ça se dégrade
Un bien laissé à l'abandon appelle d'autres dégradations. Une cage d'escalier propre, une ampoule remplacée dans la semaine, une cour dégagée : cela se respecte, et cela réduit le turnover. Plus vous êtes exigeant avec vous-même, plus vous pouvez l'être avec vos locataires.
8. Savoir bricoler, mais connaître la limite fiscale
Peinture, nettoyage, petites réparations où vous payez surtout le déplacement : s'y mettre soi-même a du sens. Pour le structurel couvert par une garantie décennale, faites appel à des professionnels. Les travaux que vous réalisez vous-même ne sont pas déductibles : seules les dépenses facturées le sont, sous conditions, au régime réel (voir les dépenses déductibles des revenus fonciers).
9. Pointer ses comptes et réagir dès le premier impayé
Un rapprochement mensuel entre loyers appelés et encaissés suffit. Tant que la confiance tient, un plan d'apurement écrit vaut mieux qu'une procédure. Sinon : mise en demeure, puis commandement de payer délivré par commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement resté sans suite, contre deux mois auparavant. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : le « tribunal d'instance » n'existe plus depuis 2020. La commission départementale de conciliation, gratuite, règle beaucoup de litiges de loyer ou de charges en amont (que faire en cas de loyer impayé).
10. Gérer soi-même ou déléguer, en connaissance de cause
La gestion directe reste possible : peu de candidats passent par une agence pour payer des frais supplémentaires. Elle demande du temps et de la rigueur administrative. Si vous déléguez, les honoraires de gestion sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit le coût net.
Le meublé de tourisme relève d'un régime distinct : numéro d'enregistrement à faire figurer sur les annonces et, dans les communes qui l'imposent, autorisation de changement d'usage conditionnée à une étiquette DPE entre A et E en métropole (au moins D à partir de 2034). Enfin, quand un problème survient, la règle qui m'a le plus servi tient en un mot : solution. L'objectif est de tenir vingt ans et de bien dormir.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non pour un nouveau bail en France métropolitaine : depuis le 1er janvier 2025, un logement doit atteindre au moins la classe F du DPE pour être considéré comme décent. Les baux en cours ne sont pas annulés, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité. La classe E devient le minimum au 1er janvier 2028, la classe D au 1er janvier 2034.
De combien peut-on augmenter un loyer en 2026 ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail prévoit une clause de révision, et elle est plafonnée par l'indice de référence des loyers publié par l'Insee : au deuxième trimestre 2026, l'IRL progresse de 1,15 % sur un an en France métropolitaine. Aucune hausse n'est possible pour un logement classé F ou G au DPE.
Quels documents un bailleur peut-il exiger d'un candidat locataire ?
Seules les pièces listées par le décret du 5 novembre 2015 sont autorisées : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, un justificatif d'activité professionnelle et des justificatifs de ressources. Réclamer un RIB, un extrait de casier judiciaire ou un chèque de réservation est interdit et expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour un particulier.
Le nouveau calcul du DPE change-t-il l'étiquette de mon logement ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut faire gagner une classe à des logements chauffés à l'électricité. Aucun logement ne peut perdre de classe à cause de ce changement, et les DPE réalisés avant 2026 restent valables. Une réédition gratuite est possible via l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe, sans nouvelle visite.
Dans quelles villes le loyer est-il plafonné ?
Dix territoires appliquent l'encadrement du niveau des loyers : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Cette expérimentation, issue de la loi Élan, arrive à échéance le 24 novembre 2026 et sa prolongation était débattue à l'automne 2026. Par ailleurs, dans 28 agglomérations en zone tendue, la hausse à la relocation reste limitée à l'évolution de l'IRL.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Contactez le locataire par écrit pour comprendre la situation et proposer un plan d'apurement daté, puis informez la caution s'il y en a une. Si rien ne bouge, un commissaire de justice délivre un commandement de payer : depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement resté sans suite. La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement.