Quand on possède un seul logement locatif et qu'une échéance de prêt tombe chaque mois, un loyer manquant se voit immédiatement. La question devient concrète : qui prévenir, dans quel ordre, avec quels délais, et quand basculer vers le contentieux. La procédure est balisée, mais elle a bougé avec la loi du 27 juillet 2023, et le contrat type de bail change encore au 1er octobre 2026.
Ce qui suit reprend les étapes dans l'ordre : ce qui se joue à la signature du bail, la phase amiable, l'activation des garanties, puis la procédure judiciaire et ses délais réels. J'y mêle mes dossiers de bailleur — plusieurs impayés sur mes locations, dont un porté jusqu'au tribunal judiciaire de Brest.
Combien d'impayés, combien d'expulsions : les ordres de grandeur
La Chambre nationale des commissaires de justice a publié le 17 mars 2026 ses chiffres 2025, issus de ses propres remontées sur la France entière : 175 000 commandements de payer signifiés à des locataires, soit 2,4 % de plus qu'en 2024 (171 000 actes), et 30 500 procès-verbaux d'expulsion dressés avec le concours de la force publique, contre environ 24 000 en 2024 (+27 %).
Deux enseignements. La sortie forcée reste minoritaire au regard du nombre d'actes délivrés : la plupart des dossiers se dénouent avant. Et la chaîne est lente ; la même organisation évoque un minimum d'environ huit mois entre le premier impayé et l'expulsion hors trêve hivernale, souvent près de deux ans en pratique. Votre marge d'action est donc dans les premières semaines, pas au tribunal.
Avant l'impayé : les garanties et la rédaction du bail
Caution, Visale ou assurance : il faut choisir
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de demander en plus un cautionnement, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Le cautionnement obtenu malgré cette règle est nul : le choix se fait en amont, pas au sinistre.
La garantie Visale, portée par Action Logement, est gratuite pour le locataire comme pour le bailleur. D'après la fiche service-public.gouv.fr vérifiée le 23 janvier 2026, elle couvre dans le parc privé jusqu'à 36 mois d'impayés sur les trois premières années du bail (9 mois dans le parc social), plus les dégradations locatives dans la limite de 2 mois de loyer et charges. Pour un locataire du cas général, le loyer charges comprises est plafonné à 1 940 € en Île-de-France et 1 575 € en province, sans dépasser la moitié de ses ressources. Le visa s'obtient avant la signature.
L'assurance loyers impayés, souvent appelée GLI, suit une autre logique : une prime exprimée en pourcentage du loyer charges comprises, et un filtre de solvabilité imposé par l'assureur lors de la sélection du locataire. Lisez les conditions particulières avant de signer : critères d'éligibilité, franchise, délai de carence, plafond et durée d'indemnisation. La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, comme d'autres dépenses liées au bien.
Clause résolutoire : ce qui change au 1er octobre 2026
La clause résolutoire permet de faire constater la résiliation du bail en cas d'impayé. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location vide et meublée : la clause y devient obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne changent pas.
Le délai attaché à cette clause est la donnée la plus importante. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi de 1989 prévoit qu'elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Mais la Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), a jugé que ce délai ne modifie pas les baux déjà en cours : un bail signé avant le 29 juillet 2023 qui mentionne deux mois reste soumis à deux mois. Vérifiez donc la date de signature et la rédaction exacte de votre clause : un commandement délivré avec le mauvais délai se conteste.
Et si votre notaire rédigeait le bail ?
Le bail notarié est un titre exécutoire : pour les créances de somme d'argent, il a la force d'une décision de justice, et le bailleur peut engager directement une mesure d'exécution sans saisir le juge — encore faut-il que le locataire ou sa caution soit solvable. La limite est nette : cela ne dispense pas d'une procédure judiciaire pour l'expulsion. Le coût, de l'ordre d'un demi-mois de loyer plus formalités et TVA, reste contenu, mais l'avantage est étroit.
Premier impayé : la phase amiable
Deux objectifs, dans cet ordre : la reprise du paiement du loyer courant, puis la récupération de la dette. Voici ma séquence.
- Repointer mes comptes. Certains locataires paient le 30 ou le 31 : l'impayé supposé n'en est parfois pas un.
- Téléphoner, sans attendre. Dans la plupart des dossiers que j'ai eu à traiter, il s'agissait d'un oubli et l'appel a suffi.
- Écouter la difficulté réelle : perte d'emploi, séparation, allocation suspendue. Quand l'historique est bon, nous fixons ensemble un plan d'apurement.
- Confirmer par écrit, en termes cordiaux : « je prends bonne note de votre proposition de régler X € par mois pendant six mois ». Ce courrier vaudra pièce.
- Relancer par courrier simple une à deux semaines après. Un recommandé envoyé trop tôt braque un locataire de bonne foi.
- Passer au recommandé avec accusé de réception au bout d'un mois, en rappelant les dates de l'appel et du premier courrier, et en fixant un délai.
Cas fréquent : le blocage vient des aides au logement. Si une pièce manque à la CAF ou à la MSA, appelez l'organisme pour identifier le document attendu ; il m'est arrivé d'imprimer le formulaire et de le remettre en main propre. Si le locataire perçoit l'aide sans la reverser, le bailleur peut en demander le versement direct.
Point souvent sous-estimé : tout ce que vous écrivez, et tout ce que vous ne faites pas, peut être produit devant le juge. Un bailleur qui délivre ses quittances, entretient le logement et répond aux demandes se présente bien mieux à l'audience — c'est le fond de mes conseils de gestion locative.
Activer les garanties, dans le bon délai
Si la phase amiable n'aboutit pas, prévenez le garant : un appel ou un courriel, puis une lettre recommandée avec accusé de réception à défaut de réponse. Les cautionnements signés depuis le 1er janvier 2022 relèvent de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : la caution personne physique n'a plus à recopier une formule imposée, mais elle doit apposer elle-même la mention du montant garanti, en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité.
Même réflexe avec Visale ou votre assureur : les contrats imposent un délai de déclaration de l'impayé, souvent court, et son dépassement fait perdre la garantie. Notez cette échéance dès le premier mois de retard.
La procédure judiciaire, étape par étape
Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice, profession qui a succédé aux huissiers. Il doit mentionner, à peine de nullité, le délai laissé au locataire, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et le droit de demander des délais. Les impayés d'au moins deux mois sont signalés à la commission départementale de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), et un diagnostic social et financier est réalisé avant l'audience.
| Étape | Délai | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 6 semaines ; 2 mois pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023 | Mentions obligatoires à peine de nullité ; signalement à la CCAPEX |
| Assignation au tribunal judiciaire | Notifiée au moins 6 semaines avant l'audience | Diagnostic social et financier joint au dossier |
| Audience | Délais de paiement possibles dans la limite de 3 ans | Le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | Le juge peut accorder un délai supplémentaire d'un mois à un an |
| Concours de la force publique | Suspendu du 1er novembre au 31 mars | Trêve hivernale : l'exécution est reportée après le 1er avril |
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Elle suspend l'exécution, pas la procédure : le dossier peut avancer devant le juge, seule la sortie effective est repoussée.
Sur l'audience, mon souvenir est précis. J'étais convoqué un matin à Brest. Le président appelle d'abord les affaires où un avocat est constitué ; chacun plaide en une minute, résiliation du bail côté bailleur, renvoi faute de pièces côté locataire. Les autres justiciables passent ensuite. Le juge examine les pièces du commissaire de justice, peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai : mon locataire a obtenu deux mois. Je n'ai pas eu à solliciter la force publique, il est parti ensuite de lui-même.
Ce que cela coûte, et ce que l'on récupère
Les actes des commissaires de justice sont tarifés par voie réglementaire, ce qui limite les mauvaises surprises. Sur ma facture de 2022, le commandement de payer ressortait à environ 157 €, et l'ensemble commandement plus assignation à environ 350 €. Ces tarifs sont révisés périodiquement : demandez un devis.
En théorie, les frais d'expulsion sont mis à la charge du débiteur. En pratique, les récupérer suppose un locataire solvable et non engagé dans une procédure de surendettement. Sans garantie activable, considérez cette créance comme largement perdue et concentrez-vous sur la remise en location. C'est pour cela que je traite le risque locatif comme un coût d'exploitation à provisionner, pas comme un accident.
La partie se joue avant : un bail correctement rédigé, une garantie choisie en connaissance de cause, une déclaration d'impayé dans les délais et un appel passé dès les premiers jours de retard évitent la plupart des procédures.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps peut-on agir en cas de loyer impayé ?
Rien n'impose d'attendre : dès le lendemain de la date de paiement prévue au bail, le loyer est exigible et une relance est possible. La procédure formelle commence en revanche avec le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, généralement après un ou deux mois d'impayé et l'échec des relances amiables.
Quel est le délai du commandement de payer ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, la Cour de cassation a jugé en juin 2024 que le délai contractuel de deux mois continue de s'appliquer. Il faut donc vérifier la date de signature du bail avant d'engager la procédure.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non : du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion ne peut pas être exécutée, même avec un jugement. La procédure judiciaire, elle, continue : commandement de payer, assignation, audience et jugement restent possibles, seule la sortie effective est reportée après le 1er avril.
Peut-on cumuler une caution et une assurance loyers impayés ?
Non, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. La loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de demander en plus un cautionnement, et le cautionnement obtenu malgré cette interdiction est nul.
Combien de mois d'impayés la garantie Visale couvre-t-elle ?
Dans le parc privé, Visale couvre au maximum 36 mois d'impayés pendant les trois premières années du bail, et 9 mois dans le parc social, selon la fiche officielle mise à jour en janvier 2026. S'y ajoutent les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges. Le dispositif est gratuit et suppose que le locataire ait obtenu son visa avant la signature du bail.
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Après le jugement, il peut aussi accorder un délai d'un mois à un an pour quitter les lieux.
J’aime beaucoup ta façon de procéder vis-à-vis du locataire, en cas d’impayés. Je vois que tu es assez patient en tant que bailleur. Tu fais les choses comme il se doit. Je prends bien note de ces étapes. 🙂
Mieux vaut un mauvais accord qu'un bon procès :).
ça ne réussit pas toujours ! Parfois, le locataire a du mal à se rendre compte et s'enferme dans de mauvais choix.
J'en suis à 3 locataires devant le tribunal d'instance depuis 2009... pour au moins 15 où nous avons trouver un accord amiable avec des concessions et pertes dérisoires.
Le plus important est de récupérer l'appartement rapidement en cas d'impayés et d'éviter toute dégradation...