Loyer impayé : que faire ?

Lorsqu’on possède un seul logement locatif, avec un prêt à rembourser chaque mois, l’impact d’un loyer impayé est grand. Que faire pour y remédier ?

En amont : prévenir les litiges

Soyez impeccable

Maintenir des relations courtoises avec un locataire est essentiel. Même lorsque vous êtes dans votre droit, restez toujours à l’écoute. Ne laisse pas trainer un problème et assurez un « bon service » : quittance de loyer, entretien du bien, gestion des relations avec les autres locataires etc.

Tout ce que direz pas SMS, mail, courrier, tout ce que vous ferez (ou vous ne ferez pas…) pourrait être utilisé par votre locataire en cas de litige.

En cas de procédure judiciaire suite à un impayé, vous serez à un moment entendu par le juge.

Là, nous avons 2 types de locataires :

1. Celui de bonne foi qui reconnait sa dette mais demande un délai pour le règlement/quitter les lieux suivant l’évolution de sa situation.
2. Celui qui explique qu’il n’a rien payé car le logement était insalubre, que tout l’argent est parti en chauffage et qu’il était victime de troubles de voisinage.

Le second type de locataire n’hésitera pas à chercher n’importe quel prétexte pour ne pas vous régler et à produire tous les éléments à sa disposition devant le juge. Il bénéficiera d’une aide juridictionnelle gratuite et ne sera pas avare de démarche.

C’est pour cela que j’insiste sur la nécessité d’être à la fois exigent envers ses locataires mais surtout envers soi.

Et si votre notaire rédigeait le bail ?

Il existe 2 types de baux :

1. Sous sein privé : celui que vous rédigez vous-même directement avec le locataire (ou celui rédigé par l’agence immobilière.
2. Le bail notarié : il constitue un titre exécutoire ; il a la même force qu’une décision de justice. Le bailleur peut donc directement obtenir l’exécution forcée des obligations du locataire sans avoir à saisir le juge.

Muni d’un bail notarié, le bailleur peut demander directement une saisie sur salaire / comptes bancaires. Mais cela suppose que le locataire ou sa caution soit solvables.

Attention : il faudra quand même lancer une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion du locataire. Dans un majorité de cas, ce ne sera donc pas la panacée.

Le coût reste par contre assez raisonnable : 1/2 mois de loyer + formalités + TVA ; par exemple 360€ TTC environ pour un studio au loyer de 500€.

Les étapes en cas de loyer impayé

Tenter une conciliation amiable

Votre but est :

1. La reprise du paiement du loyer.
2. La récupération de tout ou partie des sommes dues.

Voici les étapes que je suis lorsque je constate un loyer impayé :

– Repointer mes comptes. Il arrive que certains locataires zélés payent au 30 ou au 31. J’ai à ce moment là vite fait de zapper un paiement.

– Passer un coup de fil pour prendre de leurs nouvelles. Cela permet de faire un point sur la situation et de voir si l’oubli est fortuit. Et c’est souvent le cas; dans 80% des situations, c’est un « oubli » et un simple rappel débloque la situation.

– Le locataire peut aussi faire état de difficultés : emploi, séparation, allocations suspendues… Si tout s’est bien passé depuis des années, je vais évidemment accorder un certain crédit au locataire et être conciliant sur les délais. Généralement, je fais confiance tant que la parole donnée est respectée. Nous fixons alors ensemble un plan de conciliation; un courrier très cordial peut suivre en reprenant les points négociés « merci pour l’accord trouvé, je prends bonne note de votre souhait de régler XXX pendant 6 mois ».

– Si après le coup de fil, le paiement ne suit pas, je passe au courrier  de relance. Dans un premier temps, une ou deux semaines après la conversation, un courrier simple me semble suffisant. Le recommandé peut sembler un peu agressif au locataire distrait ou de bonne foi. Il faut penser « client » et ménager les susceptibilités.

– Si un mois ou plus après la conversation, rien ne vient toujours, un recommandé poli s’impose. Il mentionnera la date du coup de fil, la date du premier courrier, et demandera un paiement sous un délai d’un mois.

– Si le problème de paiement est lié à des allocations de type CAF ou MSA, le plus simple est de voir directement avec eux quel papier manque. Il m’arrive même d’imprimer directement le formulaire et de le donner en mains propres aux locataires peu éclairés.

– Si tous les papiers sont en règle avec la CAF ou la MSA, mais que le locataire conserve l’allocation, vous avez la possibilité de demander un versement direct. Je n’y ai pas recours par défaut afin de simplifier ma comptabilité, seulement en cas de difficultés.

Solliciter le garant et l’assurance loyers impayés

Si la phase amiable avec le locataire ne donne pas de résultat, il faut prévenir le garant. L’idéal est de l’appeler d’abord si vous avez son numéro de téléphone ou de lui adresser un mail.

A défaut de posséder ces éléments ou d’obtenir une réponse, optez ensuite pour une lettre recommandée avec accusé de réception.

Faites de même avec votre assureur si vous avez pris une assurance loyers impayés. Attention à être au fait des conditions générales et des conditions particulières : il faut que le locataire remplisse certains critères (revenus, emploi…) et l’indemnisation peut faire l’objet d’un délai de carence (rien avant 6 mois par exemple) et être limitée dans le temps (rien après 2 ans par exemple).

C’est à l’occasion de ce litige avec votre locataire que vous pourrez juger de la qualité de votre assurance…

A noter : réforme de la caution 2022

Depuis le 1er janvier 2022 et la réécriture de l’article 2288 du code civil :

1. La caution n’est plus tenue de recopier une mention strictement imposée.
2. La sanction en cas de cautionnement disproportionné est allégée.

Les cautionnements conclus avant la loi ancienne restent valables ; ceux signés depuis le 1er janvier 2022 sont légèrement plus favorables au propriétaire en simplifiant la démarche de cautionnement et les litiges potentiels.

Lancer une procédure judiciaire

En cas d’échec de vos démarches amiables et de saisie de la caution, lorsque la confiance est rompue, une procédure contentieuse s’impose. L’huissier est un allié précieux pour cette démarche.

Celui-ci commence par délivrer un commandement de payer, autour de 157€ :

Cela peut suffire à débloquer la situation, dans 50% des cas d’après ce que j’ai vécu. Pour les autres 50%, cela se termine au tribunal judiciaire. L’huissier se charge de l’assignation à comparaître ; commandement compris, l’ensemble des frais se monte à 350€ environ.

Lors de ma dernière expérience, j’étais convoqué un matin à BREST. Le Président du Tribunal d’instance passe en revue les différents cas à traiter et voit si un avocat représente ou non l’une des parties. Les affaires faisant intervenir un avocat passe d’abord afin de les libérer. Chaque avocat plaide en une minute : il demande la résiliation du bail (plaignant) ou le renvoi de l’affaire faute de pièces (défenseur). Puis ils s’enfuient tous et le Président appelle les autres justiciables.

Il examine les pièces fournies par l’huissier, peut suspendre la clause résolutoire et accorder un délai au locataire; le mien a eu droit à 2 mois. C’était évidemment assez inutile… Une fois la décision rendue, le propriétaire demande à l’huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a 2 mois pour faire ses valises. S’il refuse, l’huissier dresse un procès-verbal de difficultés et sollicite au nom du bailleur le concours de la force publique… à condition de ne pas être dans la période hivernale.

Je n’y pas eu besoin d’aller jusque là puisque le locataire est parti de lui-même ensuite. Un mot sur le travail de l’huissier : le tarif est règlementé pour tous ses actes et au final, par rapport à une affaire classique qui fait intervenir un avocat, le coût est modeste quant au suivi et aux conseils apportés.

Théoriquement, les frais liés à l’expulsion sont mis à la charge du débiteur mais encore faut-il qu’il soit solvable et non éligible à une procédure de surendettement. Il est généralement assez illusoire de compter récupérer les frais avancés en l’absence de caution.

Mais votre priorité à ce moment est autre : reprendre possession du logement et le remettre en location au plus vite. Allez de l’avant, restez positif et faites un point dans 15 / 20 ans ;).