Faut-il acheter ou vendre sa maison en viager ?

Depuis 2013 et la première rédaction de cet article, le viager s’est développé dans mon département (29). A l’époque, il s’organisait sur un modèle classique 1/3 de bouquet, le reste en rente.

Depuis, le modèle « bouquet sans rente », qui correspond à la valeur de la nue-propriété économique, s’est imposé. Je pense que c’est un excellent système pour la plupart des acquéreurs et des vendeurs (« crédirentiers« ).

1/ Principes du viager : pourquoi c’est intéressant

Du point de vue du vendeur, toucher un capital ou une rente lui permet de réaliser ses projets ou d’organiser sa succession, surtout en l’absence d’héritiers directs.

Du point de vue de l’acquéreur, à l’heure où le livret A offre un taux de 1%, les ventes en viager permettent généralement un placement (net) autour de 5%.

C’est donc un meilleur moyen de lutter contre l’inflation (10% cette année ?) que de laisser dormir son argent en banque.

Ma définition du viager en quelques mots :

C’est comme si le propriétaire actuel devenait locataire et vous versait un loyer différé, pendant le temps qu’il lui reste à vivre.

En termes plus juridiques, vous achetez la nue-propriété du bien (abusus) et l’ancien propriétaire conserve le droit d’usage et d’habitation (usus = viager occupé).

S’il ne conserve pas l’usage du bien et que vous pouvez en disposer librement, il s’agit d’un viager libre. Ce système est intéressant si vous souhaitez disposer immédiatement du bien ; si c’est pour le mettre en location, évitez vu la fiscalité (voir plus bas), mieux vaut acheter alors un viager occupé.

Certains contrats donnent le droit de percevoir les fruits (fructus), c’est-à-dire de mettre en location le bien au profit du crédirentier mais c’est plutôt déconseillé… sauf si le bien est un immeuble de rapport. Dans ce cas, le risque locatif fait partie de ce type d’achat et est acceptable.

Dans le cadre d’une maison ou d’un appartement « ordinaires », il sera généralement fait défense au crédirentier de louer son bien.

Prenons un exemple :

Une maison vaut 200 000€.

Jean-Paul a 10 ans d’espérance de vie.

Le loyer charges comprises sur 10 ans est estimé à 90 000€ (750€/mois).

Son acquéreur versera donc une somme proche de 200 000 – 90 000 = 110 000€ pour devenir propriétaire de la maison (à quelques calculs près que nous allons détailler après ;)).

Notez par ailleurs que ce loyer théorique que vous verse le crédirentier est net d’impôts. Si vous aviez un locataire classique, les loyers seraient additionnés à vos revenus et victimes de votre TMI (tranche marginale d’imposition).

Généralement, la plupart des investisseurs sont imposés autour de 30% :

Le prix d’acquisition peut être versé entièrement sous la forme d’un capital : cela correspond à la vente de la nue-propriété économique du bien.

A l’inverse, l’acquisition peut se faire 100% sous forme de rente, avec 0 capital versé à la signature.

Enfin, vous avez le modèle traditionnel dont je vous parlais en introduction : 1/3 de capital, le reste en rente.

Actuellement, le modèle sans rente, avec 100% du capital versé est privilégié par les parties.

Il permet d’atténuer l’aléa du décès du crédirentier. Si celui-ci a une santé fragile, il sait qu’il a tiré le maximum possible de son bien.

Et même s’il est bien portant, l’acquéreur généralement s’en fiche un peu de récupérer le bien dans 10, 11 ou 12 ans. Il veut juste être certain de ne pas dépenser plus que ce qui était prévu.

Comme la somme versée ne varie plus selon l’âge du décès du vendeur, une barrière moral est aussi levée. Il n’y a plus de scénario comme dans le film « Le Viager » ;).

2/ Calcul du viager avec ou sans rente

Pour calculer les éléments dus (bouquet/capital + rente), il est nécessaire de prendre en compte les éléments suivants :

a/ Date du contrat, sexe et âge du crédirentier

Plus le vendeur est âgé, plus son espérance de vie est réduite. La somme à débourser pour acquérir le bien sera donc plus importante.

Il n’y a pas d’égalité homme/femme 😉

A l’inverse, pour un « jeune » crédirentier, vous devrez verser un capital/une rente plus modeste, donc faire un effort d’épargne moins important pour ce viager.

La date du contrat va donc influencer le prix à verser selon l’anniversaire du vendeur.

b/ La réserve du droit d’usage et d’habitation

J’ai déjà un peu spoilé cet élément dans le 1/.

Si le vendeur occupe le bien, c’est un viager occupé, cas le plus fréquent.

S’il part en maison de retraite par exemple et souhaite vendre en viager pour la payer, c’est alors un viager libre ; intéressant pour vous si vous comptez l’habiter mais moins pour mettre le bien en location à mon idée. Vous ferez comme vous voulez :].

c/ La valeur en pleine propriété

C’est l’élément hyper central du contrat.

Qui a évalué le bien ? Une agence immobilière ? Un notaire ? Ce dernier est généralement plus fiable et devrait fournir des références de biens comparables dans son estimation.

Est-ce que cette évaluation correspond aux informations disponibles sur les bases de données nationales ?

Si le prix proposé est supérieur à celui des biens vendus, est-ce justifiable par :

  1. L’emplacement du bien ?
  2. Son état exceptionnel ?
  3. Un marché plus tendu que les années précédentes ? (croissance démographique, nombre de biens en vente limité etc.)

d/ Le montant du bouquet versé

Plus le bouquet, le capital versé à la conclusion du contrat, est élevé, plus l’aléa sur l’importance de la somme finale versée est limitée.

Un bouquet élevé est plus favorable au crédirentier… mais limite les surprises à terme pour l’acquéreur.

Actuellement, il semble que nous allions vers des ventes avec un bouquet sans rente pour la plupart des achats.

e/ Valeur locative mensuelle brute

Comme la valeur vénale, c’est un point essentiel qui ne doit pas être négligé et qui doit même être discuté.

Regardez les biens proposés en location sur Le Bon Coin par exemple pour évaluer la justesse du loyer théorique proposé.

Plus celui-ci est important, plus l’affaire est favorable à l’acquéreur comme le crédirentier est son « locataire virtuel ».

f/ Charges annuelles du bien

Comme dans une location à l’année, le vendeur gère l’entretien courant du bien tandis que l’acquéreur assume les « grosses dépenses », c’est-à-dire l’entretien de la structure et la taxe foncière.

Conseil un peu démagogue mais trop vérifié personnellement : investissez dans une ville « de droite » (votez à gauche aux élections nationales pour votre conscience).

Tous ces éléments permettront au courtier, à l’agent ou au notaire de calculer la rente viagère à l’aide de son logiciel et de vous faire une proposition :

Vous verrez que certaines annonces sont très claires sur les modalités de calcul ; d’autres sont plus opaques. Il en faut pour tous les profils :).

[Article de 2013 mis à jour en 2022].

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2 Comments
  1. Répondre

    Bonjour,

    L’analyse est interessante, mais il faudrait ajouter le cas du viager libre (l’appartement acquis peut être loué ou occupé), qui permet d’atténuer les risques que vous décrivez.

    En effet, en faisant une bonne affaire, la rente pourra être couverte par le loyer. Donc même si les « vendeurs » vivent 20 ans, ce n’est pas grave.

    De plus cela permet l’accès à la propriété de personnes qui ne pourraient pas avoir accès aux banques (comme vous dites, le banquier c’est le vendeur).

    Mais les affaires sont très rares, et il faut être très réactif.

    Cordialement
    Jérôme

      • investim
      • 10 septembre 2018
      Répondre

      Hello Jérôme,

      Merci pour votre commentaire.

      Je valide l’achat en viager libre pour louer derrière si le prix d’achat retenu pour le viager est plus intéressant qu’un achat classique.

      Le bien en viager libre est moins facile à revendre qu’un bien classique et les taux d’intérêts sont bas.

      Par ailleurs, dans quels cas un particulier vendrait-il en viager libre ? Par expérience, généralement car il ne trouve aucun acquéreur pour une transaction classique… souvent parce son prix est trop cher.

      Donc attention à bien cerner la valeur vénale + la valeur locative pour éviter toute surprise. Quand je regarde les annonces ou le vendeur propose spontanément un viager libre sur Le Bon Coin, le prix est souvent fantaisiste :).

      Erwan

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