Dès que j'ai signé mon premier CDI après mes études, j'ai acheté un appartement. J'étais encore en colocation, avec un train de vie modeste hérité de ma période étudiante : c'est cet écart entre mes revenus et mes dépenses qui a rendu l'opération possible, bien plus qu'un taux exceptionnel ou un bon plan. J'ai détaillé le bilan chiffré de cette première opération dans ce retour d'expérience.
« Acheter ou louer » n'a pas de réponse universelle, et surtout pas de réponse morale. La question se ramène à trois variables que vous pouvez chiffrer : le coût du crédit, les frais d'entrée et de sortie, et la durée pendant laquelle vous garderez le logement. Cet article rassemble les repères publics disponibles à la rentrée 2026, propose une méthode de calcul du point mort, puis liste les critères qui tranchent quand le calcul reste serré.
Les repères chiffrés de la rentrée 2026
Quatre séries officielles cadrent le débat. Elles ne disent pas s'il faut acheter : elles disent à quelles conditions l'arbitrage se pose aujourd'hui.
| Indicateur | Valeur | Source et périmètre |
|---|---|---|
| Taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) | 3,30 % en juillet 2026 | Banque de France, publié le 7 septembre 2026 ; taux effectif au sens étroit, particuliers résidant en France, moyenne pondérée par les flux du mois |
| Prix des logements anciens, évolution sur un an | −0,8 % au 2e trimestre 2026 (appartements −0,1 %, maisons −1,3 %) | Indice Insee – Notaires de France, publié le 8 septembre 2026 ; France hors Mayotte, données provisoires |
| Transactions dans l'ancien, cumul sur 12 mois | 958 000 à fin juin 2026 | Insee – Notaires de France, estimation publiée le 8 septembre 2026 |
| Indice de référence des loyers (IRL), évolution sur un an | +1,15 % au 2e trimestre 2026 | Insee, publié le 10 juillet 2026 ; indice à 148,37 points, base 100 au 4e trimestre 1998 |
| Durée initiale moyenne et montant moyen des prêts à l'habitat | 22 ans et 8 mois ; 191 000 € | Banque de France, panorama d'avril 2026, publié le 4 juin 2026 |
Ce que dit cette photographie : le crédit ne coûte plus ce qu'il coûtait en 2021, mais il est redevenu prévisible. Les prix ne s'effondrent pas et ne repartent pas non plus, avec un écart net entre appartements et maisons. Les loyers, eux, progressent plus vite que les prix d'achat depuis un an. Le rapport de force entre acheter et louer s'est resserré ; il ne s'est pas inversé.
Ce que votre banque acceptera de financer
Avant de comparer, il faut savoir ce qui est finançable. Les règles d'octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière encadrent toute la production de crédit immobilier : taux d'effort plafonné à 35 % des revenus assurance comprise, durée limitée à 25 ans (27 ans lorsque des travaux représentent au moins 10 % de l'opération). Les banques disposent d'une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % doit aller à des résidences principales et au moins 30 % à des primo-accédants. Ces paramètres n'ont pas été assouplis pour 2026.
Deuxième garde-fou : le taux d'usure. Pour le 3e trimestre 2026, la Banque de France a fixé le seuil de l'usure à 5,29 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, et 4,57 % entre 10 et 20 ans (publication du 29 juin 2026). Le TAEG de votre offre, assurance et frais inclus, doit rester sous ce plafond : avec des taux de marché autour de 3,3 %, la marge est confortable pour un profil standard, plus étroite quand l'assurance emprunteur est chère.
Enfin, le taux d'effort n'est pas le seul critère : la banque regarde le reste à vivre, la stabilité des revenus et la tenue de vos comptes. Un dossier à 32 % d'endettement avec des découverts récurrents passe moins bien qu'un dossier à 34 % avec une épargne régulière. Sur le choix de la durée, j'ai détaillé les arbitrages dans cet article sur la durée d'emprunt.
Les frais d'entrée et de sortie décident du point mort
C'est le poste que les comparaisons rapides oublient. Dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix selon les Notaires de France. L'essentiel n'est pas la rémunération du notaire mais les droits de mutation reversés aux collectivités.
Et ces droits ont augmenté. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter leur taux de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ; une large majorité de départements a voté cette hausse. Exception importante : la majoration ne s'applique pas à l'acquisition d'une première résidence principale au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Un primo-accédant reste donc au taux départemental de 4,50 %. Vérifiez le taux voté dans le département où vous achetez : l'écart se chiffre en milliers d'euros.
Côté sortie, comptez la commission d'agence si vous ne vendez pas de particulier à particulier, les diagnostics, et parfois des indemnités de remboursement anticipé. Additionnés, ces frais d'entrée et de sortie approchent souvent 10 à 12 % du prix du bien : c'est ce que la revalorisation du logement, ou l'amortissement du capital, doit compenser avant que l'achat devienne gagnant.
Le calcul du point mort, sur un exemple
Voici une simulation que vous pouvez refaire avec les chiffres de votre ville. Les hypothèses sont volontairement explicites : changez-en une et le résultat bouge.
- Appartement à 200 000 €, frais d'acquisition 7,5 % (15 000 €) financés par apport.
- Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,30 % hors assurance, soit 1 139 € par mois. La première année, 6 492 € partent en intérêts et 7 182 € en remboursement de capital.
- Taxe foncière 1 000 € par an ; charges de copropriété non récupérables et provision travaux 1 600 € par an.
- Location d'un bien équivalent : 700 € par mois hors charges, indexés à +1,15 % par an (IRL du 2e trimestre 2026).
- Le locataire place chaque mois l'écart entre les deux situations, plus les 15 000 € d'apport non dépensés, à 2 % net par an.
- Frais de revente : 4 % du prix.
| Évolution des prix | Écart après 10 ans | Écart après 20 ans | Point mort |
|---|---|---|---|
| Prix stables | −24 900 € | −1 400 € | non atteint en 20 ans |
| +1 % par an | −4 900 € | +40 900 € | 12 ans |
| +2 % par an | +17 100 € | +91 900 € | 7 ans |
Trois enseignements. Le point mort est d'abord très sensible à l'hypothèse de prix : entre « stables » et « +2 % par an », il passe de jamais à sept ans. Ensuite, avec un rapport loyer/prix de cet ordre (700 € pour un bien à 200 000 €, soit 4,2 % de rendement brut), l'achat n'est pas mécaniquement gagnant à court terme. Enfin, l'écart se creuse vite après la fin du crédit : le propriétaire n'a plus de mensualité, le locataire paie un loyer qui a continué de progresser.
Refaites le calcul en modifiant deux chiffres seulement : le loyer d'un bien comparable et le prix réellement pratiqué chez vous. Plus le rendement locatif brut de votre ville est élevé, plus le point mort se rapproche. La question du moment d'achat mérite aussi d'être posée, et je l'ai traitée dans cet article sur le bon moment pour acheter.
Cinq critères qui tranchent quand le calcul est serré
1. Votre horizon réel, pas votre horizon déclaré
La durée de détention est la variable la plus déterminante et la moins fiable. Interrogez-vous sur le concret : mutation possible, projet de couple, arrivée d'un enfant, envie de changer de région. Si vous ne savez pas répondre, c'est souvent que rien ne vous pousse à bouger — ce qui plaide plutôt pour l'achat.
2. La liquidité du bien
Un studio en centre-ville d'une métropole se revend en quelques semaines ; une maison atypique en zone détendue peut rester six mois en vente. Le recul de 1,3 % sur un an des prix des maisons au 2e trimestre 2026 rappelle que les deux segments ne se comportent pas de la même façon.
3. Votre capacité à absorber un imprévu
Ravalement, toiture, ascenseur, appel de fonds exceptionnel : le propriétaire supporte des dépenses que le locataire ne voit jamais. Un budget mensuel calé au centime près sur la mensualité est un budget fragile. Prévoyez une réserve, distincte de l'apport.
4. Le rapport loyer / prix de votre ville
C'est le seul chiffre qui rende les villes comparables. Divisez le loyer annuel d'un bien équivalent par son prix de vente. Plus ce rendement brut est élevé, plus l'achat devient rapidement avantageux.
5. Ce que vous feriez de la différence
La comparaison n'est honnête que si le locataire épargne réellement l'écart. Si cette épargne ne se fait pas, le crédit joue son rôle d'épargne forcée, et l'achat redevient supérieur même dans un scénario de prix stables.
Ce que je retiens
Avec un crédit autour de 3,3 %, des prix légèrement orientés à la baisse et des frais d'acquisition alourdis dans la plupart des départements, l'achat de la résidence principale n'est plus l'évidence qu'il pouvait paraître au début des années 2020. Il reste pertinent pour qui s'installe durablement, dispose d'un apport couvrant au moins les frais et achète un bien qu'il pourra revendre. Il l'est beaucoup moins pour une occupation de trois à cinq ans dans un marché cher. Faites le calcul avec vos chiffres avant de le faire avec vos envies — puis assumez que la seconde partie compte aussi.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement un apport pour acheter sa résidence principale ?
Aucun texte ne l'impose, mais la plupart des banques demandent un apport couvrant au moins les frais d'acquisition, soit 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Un financement à 110 %, qui inclut ces frais dans le prêt, reste possible pour les profils jeunes à revenus progressifs, mais il est devenu minoritaire.
À partir de combien d'années l'achat devient-il plus avantageux que la location ?
Il n'y a pas de durée universelle : le point mort dépend du rapport entre le loyer et le prix d'achat dans votre ville, du taux obtenu et de l'évolution des prix. Selon les hypothèses retenues, il varie couramment de cinq ans dans les marchés à fort rendement locatif à plus de quinze ans dans les zones les plus tendues.
Les primo-accédants paient-ils moins de droits de mutation ?
Oui, depuis la loi de finances pour 2025. La majoration du taux départemental de 4,50 % à 5 %, votée par une large majorité de départements pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, ne s'applique pas à l'achat d'une première résidence principale. Le primo-accédant reste au taux de 4,50 %.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une règle absolue ?
C'est la norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, assurance comprise, avec une durée de prêt limitée à 25 ans. Les banques peuvent y déroger sur 20 % de leur production trimestrielle, une marge réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.
Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter ?
Les prix des logements anciens reculaient de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, un mouvement lent qui n'a rien d'un effondrement. Attendre coûte des loyers pendant ce temps, et une baisse de prix peut être annulée par une remontée des taux. L'attente ne se justifie que si votre dossier de financement doit encore se consolider.
Le loyer est-il de l'argent jeté par les fenêtres ?
Non : le loyer paie un service de logement, comme les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les travaux du propriétaire, qui ne créent pas non plus de patrimoine. Seule la part de la mensualité qui rembourse le capital constitue de l'épargne, et elle est faible dans les premières années d'un prêt.
Il faut aussi tenir compte du vieillissement du bien dont on est propriétaire. Compter 10% de la valeur du bien à réinvestir tous les 15 ans pour conserver un bien dans un état décent, alors qu'en location il suffit de changer pour un bien nouvellement rénové et aux normes énergétiques récentes. On peut aussi tenir compte du besoin qui évolue en fonction de sa situation familiale : à 25 ans célibataire on a pas besoin de la même surface qu'à 30 ans en couple, à 40 avec 3 enfants, à 60 sans enfants... Un élément supplémentaire de taille (!) pour la location. Reste que l'attachement (irrationnel) pour la pierre tranche souvent pour l'acquisition, contre tous calculs !