Troubles de voisinage : quand le propriétaire gère aussi une urgence psychiatrique

Lorsque j’ai acheté mes premiers biens, je remplissais de belles feuilles EXCEL, où les loyers compensaient tranquillement les mensualités de prêt sur 25 ans. Financièrement, j’avais tout anticipé : travaux, taxes foncières, impôts sur les revenus fonciers, inflation…

Mais je ne me doutais pas encore qu’en plus de revenus locatifs, je faisais surtout « l’acquisition » de personnalités rares. Il existe une catégorie de locataires qui ont non seulement le pouvoir de faire partir les autres, mais presque aussi j’ai l’impression, de pousser le propriétaire à la vente. Certaines de mes « bonnes » affaires s’expliquent peut-être par un ras-le-bol de l’ancien propriétaire à gérer des cas humains complexes.

J’avais déjà rédigé un article sur mes pires locataires. Je n’ai pas inclus cette personne car elle n’est pas totalement responsable de ses actes. Toutefois, il me semblait édifiant de relater la situation que j’ai pu vivre.

Rappelez-vous quand même :

Un trouble de voisinage psychiatrique

Nous sommes en 2012. Un de mes appartements vient de se libérer sur BREST. Aussitôt, je mets une annonce sur Le Bon Coin et je commence les visites. Alors que j’attends la première visiteuse, les locataires du rez-de-chaussée viennent s’entretenir avec moi.

– « Excusez-moi de vous déranger, mais la personne en face pousse des cris dès 7h du matin ; et aussi en journée. Nous avons essayer d’en discuter avec lui, sans résultat« .

Le locataire à l’origine du trouble sort à ce moment là de son appartement… J’essaye d’entamer le dialogue.

– « Bonjour, apparemment vous faites un peu de bruit le matin ?« 

– « Ah… pardon. Mais c’est parce qu’on m’attaque. J’ai été torturé, il y a eu de la boucherie sur moi« (énervé, il commence à se mordre le bout des doigts).

– « Mhh… vous êtes suivi par l’ATP je crois ? Est-ce vous voyez un médecin ?« 

– « Non, mais je suis pas fou. C’est une dame qui me fait des choses » (à force de mordiller ses doigts, le sang commence à couler sur ses vêtements et sur le sol).

– « D’accord, mais ce sera bien d’en parler à quelqu’un au lieu de crier dans l’immeuble« .

Il commence alors à marcher dans le couloir, mettant du sang aussi sur les murs. La locataire d’en face revient avec de l’essuie-tout et essaye de le calmer « personne ne vous veut du mal ici« .

Je lui propose de rentrer chez lui pour s’asseoir et se calmer mais il refuse. (C’est un peu normal si une méchante dame l’y attend. Mais peut-être est-il plus simple de déménager à ce moment là…).

C’est alors que la jeune fille du rendez-vous arrive pour visiter le charmant meublé du premier étage.

Curieusement, avec un fou dans la cage d’escalier et son sang frais un peu partout, je perds temporairement mon esprit positif.

Nous montons vers l’appartement. Sitôt la porte refermée, elle me demande « c’est calme ici ?« .

Je suis partagé entre le fou rire nerveux et les larmes. Elle a vu le gars bizzare, la voisine inquiète et le sang sur le palier, l’escalier et les murs.

Je suis tenté de répondre « oui, quand XXX prend ses médicaments ». La jeune fille s’en va et ne donnera pas suite (haha vraiment ?).

J’appelle l’ATP, son organisme de tutelle. La personne qui suit le locataire troublé est en vacances, il faudrait rappeler la semaine prochaine. J’explique en détail la situation. L’ATP promet de contacter l’hôpital pour voir s’ils peuvent s’en occuper. Apparemment, c’est déjà arrivé suite à une intervention de la police ; il était revenu quelques jours plus tard.

Sur un plan comptable, c’est un bon locataire puisque le loyer est réglé sans faute depuis des années. Sur un plan humain, c’est difficilement supportable pour les autres locataires du bâtiment.

Que doit faire le propriétaire en cas de troubles du voisinage ?

Nature des troubles

J’ai eu la chance d’expérimenter un beau spectre de troubles dans ma carrière de bailleur :

  1. Animaux qui divaguent dans les parties communes et font leur besoins
  2. Bruits nocturnes divers (cris, musique, ébats avec le lit qui cogne contre le mur mitoyen de la voisine, pas du tout amusée d’être célibataire pendant le confinement…).
  3. Point de deal et squat avec intervention de la police.
  4. Dépôt d’objets personnels dans les parties communes, qui devenaient l’annexe de l’appartement (vélos, sommier et matelas, meubles etc.).

Etablir un règlement pour l’immeuble monopropriété

Si vous êtes propriétaire d’un bien en copropriété, il existe assez certainement déjà un règlement de copro, géré par le syndic.

Si le bâtiment vous appartient entièrement, je vous conseille de rédiger au plus vite votre règlement d’immeuble. Il permettra de fixer un cadre à l’occupation des lieux :

  1. Les locataires victimes d’un voisin indélicat pourront s’abriter derrière pour assurer leur tranquillité.
  2. Vous pourrez faire de même, oralement, puis par courrier / mail et garder ainsi une trace de votre action.

L’idéal, en plus de l’afficher dans les parties communes, est de faire parapher et signer le règlement en même temps que le bail.

La responsabilité du propriétaire en cas de trouble

Le premier responsable du trouble est le locataire fautif.

Mais la responsabilité du propriétaire peut être recherchée si :

  1. Il a été prévenu du trouble (mise en demeure avec A/R pour une preuve parfaite mais tout moyen de preuve serait sans doute étudié par un juge ; donc même si vous êtes prévenu par simple SMS ou mail, AGISSEZ).
  2. Il est resté inactif.

Quelle(s) action(s) doit mener le propriétaire ?

Quel comportement adopter s’il est prévenu d’un trouble ?

Une fois informé, le propriétaire doit tenter une conciliation amiable (courrier avec A/R pour demander le respect du règlement…) .

Il peut ensuite faire appel à un conciliateur de justice.

Si les nuisances persistent, il sera avisé de demander la résiliation du bail devant le tribunal.

Les juges sont réticents à mettre fin à un bail lorsque le loyer est honoré.

C’est pourquoi il est important de conserver les preuves des différents étapes du litige et les échanges amiables proposés.

Des constats d’huissier et des témoignages des locataires pourront vous aider à obtenir un jugement favorable.

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2 Comments
    • Fabienne
    • 27 février 2014
    Répondre

    J’ai deux voisins archi fous et ne déménagerai pas. Que puis-je faire ? Merci (les autres ne vont pas témoigner : moins dérangés par leur situation géographique dans l’immeuble + ils ont un peu la trouille).
    Merci

      • investimmo
      • 5 avril 2014
      Répondre

      Bonjour Fabienne ; sans remplacer les conseils d’un avocat :
      1/ Les rencontrer, leur en parler.
      2/ Leur écrire gentiment.
      3/ Voir ce que prévoit le règlement intérieur de l’immeuble et contacter le Syndic.

      Comme j’étais propriétaire de l’immeuble dans ce cas, donc sans syndic, j’ai fait constater le trouble par huissier et par les voisins. Puis mon avocat a demandé la résiliation du bail devant le Président du tribunal d’instance, en joignant les photos du trouble, le constat, les témoignages et les nombreux courriers adressés.
      Devant l’accumulation des preuves, le juge a prononcé l’expulsion du locataire.

      Dans les procédures de troubles de voisinage, l’essentiel est de prouver que ce qui est subi est vraiment anormal.

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