Un bien locatif peut afficher un rendement flatteur sur l'annonce et ne presque rien rapporter une fois l'exercice clos. L'écart vient rarement du prix d'achat. Il vient des charges que personne ne compte, du régime fiscal retenu, et des semaines pendant lesquelles le logement reste vide.
Pour arbitrer, il faut trois chiffres et non un seul : le rendement brut, le rendement net de charges, le rendement net-net après impôt. Cet article pose les formules, les applique à un exemple chiffré, puis détaille les leviers qui déplacent réellement le résultat. Il s'agit d'informations générales et d'une méthode de calcul, pas d'un conseil en investissement adapté à une situation particulière : chaque règle citée renvoie à sa source officielle et à sa date de mise à jour.
Rendement brut : un filtre de tri, rien de plus
Le rendement brut rapporte le loyer encaissé sur un an au coût réel de l'opération.
Rendement brut (%) = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ coût total d'acquisition × 100
Le piège se loge dans le dénominateur. Beaucoup de calculs divisent par le seul prix affiché. Le coût total, lui, comprend les frais de notaire, les honoraires d'agence, les frais de dossier et de garantie bancaire, et les travaux indispensables avant la première mise en location. L'écart n'est pas cosmétique.
Un cas documenté sur ce site l'illustre : un T1 bis de 27 m² acheté 45 000 € à Brest en 2007, 8 900 € de frais, loué 275 € par mois. Rapporté au seul prix d'achat, le brut ressort à 7,3 %. Rapporté au coût total de 53 900 €, il tombe à 6,1 %. Le détail de l'opération et son bilan sur quinze ans figurent dans ce retour d'expérience chiffré.
Le brut sert à écarter vite des biens, à comparer deux quartiers, à tester une hypothèse de prix d'achat. Il ne sert à rien d'autre : il ignore tout ce qui sort de votre poche après la signature.
Rendement net de charges : le premier chiffre utile
Rendement net (%) = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ coût total d'acquisition × 100
Les charges à retenir sont celles que le locataire ne rembourse pas :
- la taxe foncière, dont la base d'imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement (service-public.gouv.fr, page mise à jour le 8 juillet 2026) ;
- les charges de copropriété non récupérables : honoraires de syndic, gros entretien, ravalement voté ;
- l'assurance propriétaire non occupant, et la garantie loyers impayés si vous y souscrivez ;
- les honoraires de gestion locative, quand vous déléguez ;
- l'entretien courant et une provision annuelle pour travaux ;
- une provision pour vacance locative, exprimée en semaines de loyer par an.
Cette dernière ligne est celle qu'on oublie le plus volontiers, et c'est souvent la plus lourde. Un mois de vacance par an, c'est 8 % du loyer annuel effacé d'un coup : davantage que la plupart des économies obtenues en négociant un contrat d'assurance. La liste des dépenses réellement déductibles est détaillée dans notre article sur les dépenses déductibles des revenus fonciers.
Les mensualités de crédit n'apparaissent pas ici : le rendement mesure la performance du bien, pas celle de son financement.
Rendement net-net : ce qui reste après l'impôt
Rendement net-net (%) = (loyer annuel − charges annuelles − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux) ÷ coût total d'acquisition × 100
C'est le seul chiffre comparable à un placement financier, et le seul qui dépende de votre situation personnelle : deux personnes achetant le même appartement au même prix n'obtiendront pas le même net-net, simplement parce que leur tranche marginale d'imposition diffère.
Location nue
Sous le régime micro-foncier, ouvert tant que les revenus fonciers bruts annuels restent inférieurs à 15 000 €, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et vous ne déduisez rien d'autre. Au régime réel, vous déduisez les charges réelles ; si elles dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus restant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La même fiche indique une limite portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, revenus fonciers, mise à jour du 15 avril 2026).
Location meublée
Pour les revenus 2026, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en location meublée de longue durée, avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme non classés sont traités à part : plafond de 15 000 € et abattement de 30 % (service-public.gouv.fr, location meublée, mise à jour du 15 avril 2026). Au réel, l'amortissement du bien efface souvent le résultat imposable pendant plusieurs années — mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (service-public.gouv.fr, plus-values immobilières). L'avantage fiscal est donc davantage un report qu'une suppression.
Les prélèvements sociaux
Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. Sur les revenus fonciers, la fiche service-public mise à jour le 30 juin 2026 indique un taux global de 17,2 %, soit 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité, avec une fraction de CSG déductible de 6,8 % pour les revenus imposés au barème progressif. Attention à une confusion fréquente : le taux de 18,6 %, qui résulte d'une CSG portée à 10,6 %, vise les autres revenus du patrimoine et les revenus de placement, pas les revenus fonciers (service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux). Vérifiez ce taux à la date de votre calcul : c'est le paramètre qui bouge le plus souvent d'une loi de finances à l'autre.
Un exemple chiffré de bout en bout
Hypothèses volontairement rondes, à visée pédagogique et non représentatives d'un marché local : logement acheté 120 000 €, 10 000 € de frais d'acquisition, 10 000 € de travaux, soit 140 000 € de coût total. Loyer 700 € hors charges, soit 8 400 € par an. Charges annuelles non récupérables : 3 050 €. Tranche marginale d'imposition : 30 %.
| Indicateur | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 8 400 ÷ 140 000 | 6,00 % |
| Rendement net de charges | (8 400 − 3 050) ÷ 140 000 | 3,82 % |
| Net-net, micro-foncier | base imposable 5 880 €, impôt et prélèvements sociaux 2 775 € | 1,84 % |
| Net-net, régime réel | base imposable 5 350 €, impôt et prélèvements sociaux 2 525 € | 2,02 % |
Le brut a perdu les deux tiers de sa valeur en chemin. Et le micro-foncier sort ici perdant : les charges réelles représentent 36 % des loyers, contre un abattement forfaitaire de 30 %. Dès que ce rapport s'inverse, le régime réel devient mécaniquement plus favorable, avant même de compter les intérêts d'emprunt. Le calcul ci-dessus ignore volontairement la CSG déductible l'année suivante, qui améliore légèrement le résultat au barème.
Rendement et trésorerie ne sont pas la même chose
Un bien peut afficher un net-net correct et vous coûter de l'argent chaque mois. Le cash-flow se calcule à part : loyers encaissés moins charges, moins impôt, moins l'annuité de crédit, assurance emprunteur comprise. Sur l'opération brestoise citée plus haut, le rendement net dépassait à peine le taux du crédit ; l'effort d'épargne mensuel était réel, et trois mois de vacance ont coûté plus cher que la remise en état du logement.
Deux investisseurs face au même bien n'aboutissent donc pas au même verdict : ni le même apport, ni la même durée d'emprunt, ni la même fiscalité. Aucun article ne peut indiquer le rendement « à viser » ; il peut seulement donner la méthode.
Les leviers qui déplacent réellement l'aiguille
1. La vacance locative
C'est le poste le plus rentable à travailler, parce qu'il agit directement sur le numérateur. Un logement propre, des photos correctes, une annonce qui répond aux questions avant qu'on les pose, un préavis anticipé et une relocation préparée valent plus que n'importe quelle optimisation fiscale. Notre article sur la gestion locative détaille les points de contrôle.
2. Le régime fiscal
Comparez les deux régimes chiffres en main, sur la base de vos charges réelles, et refaites l'exercice après chaque gros travaux. L'option pour le réel en location nue engage sur trois ans : elle se décide avec un tableau, pas avec une intuition.
3. Le DPE
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location ; l'interdiction s'étend aux logements F au 1er janvier 2028, puis aux logements E au 1er janvier 2034 (service-public.gouv.fr, DPE, page vérifiée le 1er janvier 2026). Une étiquette F ou G transforme un budget travaux en condition de survie du revenu locatif. À chiffrer dans le coût total dès l'offre d'achat.
4. L'indexation du loyer
La révision annuelle suppose une clause dans le bail et se fait sur l'indice de référence des loyers. Au deuxième trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37 pour la France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an (service-public.gouv.fr, IRL, publication du 12 juillet 2026). Autrement dit : l'indexation compense l'inflation, elle ne crée pas de rendement. Elle ne s'applique pas non plus aux passoires énergétiques, dont le loyer est gelé.
5. Les charges récurrentes
Assurance propriétaire non occupant, contrat d'entretien de chaudière, honoraires de gestion : ces lignes se renégocient tous les deux ou trois ans. Le gain unitaire est modeste, mais il est permanent et sans risque, ce qui n'est pas le cas d'une hausse de loyer.
Ce que le calcul ne dira jamais
Le rendement est une projection, pas une mesure. Il suppose un locataire solvable, un marché stable, une copropriété sans mauvaise surprise et un immeuble sans ravalement voté au mauvais moment. La bonne pratique consiste à calculer trois scénarios — favorable, central, dégradé avec deux mois de vacance et un impayé — et à regarder si le scénario dégradé reste tenable. S'il ne l'est pas, le problème n'est pas le rendement affiché, c'est la marge de sécurité.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel hors charges au coût total d'acquisition, frais de notaire et travaux compris. Le rendement net soustrait du loyer les charges que le locataire ne rembourse pas : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurances, gestion, entretien et provision pour vacance. L'écart entre les deux dépasse fréquemment un tiers du rendement brut.
Qu'appelle-t-on rendement net-net ?
C'est le rendement net de charges dont on a encore retiré l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Il dépend donc de la tranche marginale d'imposition du propriétaire et du régime fiscal choisi, ce qui explique que deux personnes achetant le même bien n'obtiennent pas le même résultat. C'est le seul chiffre comparable à celui d'un placement financier.
Faut-il intégrer les mensualités de crédit dans le calcul du rendement ?
Non : le rendement mesure la performance du bien, indépendamment de la façon dont il est financé. Les mensualités entrent dans un autre indicateur, le cash-flow, qui dit combien l'opération coûte ou rapporte chaque mois. Les intérêts d'emprunt sont en revanche déductibles des revenus fonciers au régime réel, donc ils influencent indirectement le rendement net-net.
Micro-foncier ou régime réel : comment trancher ?
La règle de comparaison est simple : si les charges déductibles réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % des loyers, le régime réel est plus favorable. Le micro-foncier n'est ouvert qu'en dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, et l'option pour le réel engage pour trois ans. La comparaison se refait après chaque campagne de travaux importante.
La location meublée rapporte-t-elle davantage que la location nue ?
Elle permet en général un loyer plus élevé et offre un abattement micro-BIC de 50 % en longue durée, contre 30 % au micro-foncier. En contrepartie, elle impose d'acheter et de renouveler le mobilier, génère une rotation de locataires plus rapide donc plus de vacance, et les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Le net-net doit être comparé au cas par cas.
Que se passe-t-il si mon logement est classé F ou G au DPE ?
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les logements E à partir du 1er janvier 2034. Le loyer de ces logements est par ailleurs gelé, donc non indexable sur l'indice de référence des loyers. Un budget de rénovation énergétique doit être chiffré avant l'achat et intégré au coût total.