Le marché du 16e arrondissement se lit mal à l'échelle de l'arrondissement. Entre Auteuil et Chaillot, l'écart de prix au mètre carré dépasse 30 %, et les acheteurs raisonnent par quartier, par rue, parfois par immeuble. C'est d'ailleurs ainsi qu'ils cherchent en ligne : depuis 2012, j'accompagne des sites d'agences et de professionnels de l'immobilier, et les requêtes qui remontent dans mes audits de mots-clés portent sur Passy, Auteuil, le Ranelagh ou le Trocadéro, presque jamais sur « Paris 16 ».
Cet article fait le point sur ce que disent les données publiques disponibles à la mi-septembre 2026 : prix au m² standardisés des Notaires du Grand Paris, volumes de ventes issus de la base DVF, structure du parc mesurée par l'Insee. Chaque chiffre est daté et son périmètre précisé. Il ne s'agit pas de conseil en investissement, mais de repères vérifiables avant une estimation, une mise en vente ou la refonte des pages « quartier » d'un site immobilier.
Prix au m² : une stabilisation après trois ans de correction
Au 2e trimestre 2026, le prix au m² standardisé des appartements anciens du 16e arrondissement s'établit à 10 220 €, contre 10 040 € un an plus tôt, soit une progression de 1,8 % sur douze mois. Ces valeurs sont issues de l'historique trimestriel par arrondissement publié par la Chambre des notaires de Paris. Le périmètre est strict : appartements anciens vendus libres, de gré à gré, en pleine propriété, à usage d'habitation.
Ce rebond ne referme pas la parenthèse ouverte en 2022. Le point haut du 16e remonte au 3e trimestre 2022, à 11 230 €/m². Le niveau actuel reste donc environ 9 % en dessous. Plus parlant encore : à 10 220 €/m², le 16e retrouve très exactement son prix du 2e trimestre 2019. Sept années de marché pour un solde nul en euros courants, hors inflation.
À l'échelle de la capitale, les Notaires du Grand Paris relèvent 9 560 €/m² pour les appartements anciens parisiens au 2e trimestre 2026, en hausse de 0,6 % sur un an, dans leur dossier de presse du 8 septembre 2026. Le 16e se situe donc environ 7 % au-dessus de la moyenne parisienne, loin derrière le 6e (13 980 €/m²) et loin devant le 19e (7 690 €/m²). Les indicateurs avancés tirés des promesses de vente placent Paris autour de 9 620 €/m² à fin septembre 2026.
Un arrondissement, quatre marchés
La moyenne d'arrondissement masque l'essentiel. Le 16e regroupe quatre quartiers administratifs — Auteuil, La Muette, Porte Dauphine et Chaillot — dont les niveaux de prix sont nettement différents : Chaillot, autour du Trocadéro, se situe traditionnellement en haut de la fourchette, Auteuil en bas. Les Notaires du Grand Paris publient ces prix au niveau du quartier dans leurs jeux de données trimestriels : c'est à cette échelle, et non à celle de l'arrondissement, qu'il faut aller chercher la référence avant une estimation.
À l'intérieur même d'un quartier, l'étage, la vue, l'état des parties communes et la présence d'un ascenseur creusent encore la fourchette. C'est précisément ce que les estimateurs automatiques rendent mal, et l'une des raisons pour lesquelles beaucoup de vendeurs finissent par passer par une agence immobilière.
Volumes : le vrai signal des deux dernières années
Les prix bougent peu ; les volumes, eux, ont beaucoup bougé, et c'est là que se lit l'état réel du marché. Au 2e trimestre 2026, les Notaires du Grand Paris comptent 7 380 ventes d'appartements anciens à Paris, en hausse de 20 % sur un an, dans une Île-de-France à 31 750 ventes de logements (+10 %).
Les notaires nuancent eux-mêmes ce chiffre : le 2e trimestre 2025 avait été creusé par l'anticipation de la hausse des droits de mutation votée en début d'année, ce qui gonfle mécaniquement la comparaison. Lissée sur le 1er semestre, la progression francilienne retombe à +4 % pour les appartements. La reprise est réelle, mais lente, et l'investissement locatif reste décrit comme très faible. Si vous vous interrogez sur le calendrier, j'ai détaillé ailleurs les critères qui permettent de décider du bon moment pour acheter.
Pour descendre à l'échelle de l'arrondissement ou de la rue, la base publique DVF reste la source la plus directe : elle recense les ventes des cinq dernières années, adresse par adresse. Elle se consulte librement, et c'est le premier réflexe à avoir avant d'accepter une estimation.
Notaires, DVF : deux chiffres justes qui ne diront jamais la même chose
Vous verrez circuler pour le 16e des prix compris entre 9 000 et 11 500 €/m². Ce n'est pas du bruit : c'est une différence de méthode, qu'il faut comprendre avant de publier ou de reprendre un chiffre.
- Les notaires publient un prix standardisé. C'est un indice qui neutralise les effets de structure (surface, étage, époque de construction) pour que deux trimestres soient comparables. Il répond à la question « comment le marché a-t-il évolué ? ».
- DVF publie des transactions brutes. C'est le prix inscrit dans l'acte, dépendances comprises, sans redressement. Une cave ou un parking vendus dans le même acte gonflent mécaniquement le ratio au mètre carré, ce qui place souvent la médiane DVF au-dessus du prix standardisé notarial.
- Les portails d'annonces publient des prix demandés. Ils précèdent la négociation et ne constituent pas une mesure de marché.
Les trois familles de chiffres ont leur usage. Les mélanger dans un même tableau n'en a aucun. Si vous affichez des prix sur votre site, tenez-vous à une source, nommez-la, datez-la et précisez son périmètre.
Ce que la structure du parc change à la lecture
Le recensement 2023 de l'Insee, dont le dossier communal a été actualisé le 27 août 2026, dénombre 102 734 logements dans le 16e arrondissement, dont 96,1 % d'appartements. Parmi eux, 12 372 sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels (12,0 %) et 9 569 sont vacants (9,3 %). Un logement sur cinq n'est donc pas une résidence principale, et 44,4 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Cette structure explique une partie du comportement local du marché : la demande y dépend moins de l'emploi francilien et davantage des arbitrages patrimoniaux et de la fiscalité.
Deux règles à intégrer avant de fixer un prix
L'encadrement des loyers. À Paris, l'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 fixe les loyers de référence, majorés et minorés, applicables du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026, selon la Drihl Île-de-France. Cette échéance courte n'est pas une coquille : elle correspond au terme de l'expérimentation prévue par la loi Elan. Le plafond applicable à un logement dépend de son secteur géographique, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non de la location.
Le diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, en application de l'arrêté du 13 août 2025. Un nouvel arrêté, annoncé le 31 août 2026 par le ministère de la Transition écologique, le ramènera à 1,7 au 1er janvier 2027. Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader, mais de nombreux biens chauffés à l'électricité en gagnent une. Dans un parc parisien largement converti à l'électrique, cela change la commercialisation des lots classés F ou G, sachant que la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025.
Ce que ces chiffres impliquent pour votre visibilité en ligne
Sur le 16e, la leçon que je tire de mes audits est toujours la même : personne ne cherche « Paris 16 ». Les requêtes se rangent par quartier et par station de métro, Passy, Auteuil, Ranelagh, Trocadéro, La Muette. Une agence qui empile ses annonces sous une seule page « Paris 16e » se prive de la moitié de ses points d'entrée, et se retrouve à concurrencer les portails nationaux sur le seul terrain où ils sont imbattables.
Trois conséquences pratiques. Une page par quartier, nourrie des chiffres du quartier, datés et sourcés, se positionne mieux qu'une page générique remplie de superlatifs. Les intentions diffèrent d'un quartier à l'autre : la recherche locative domine à Auteuil, la recherche d'acquisition autour de Chaillot, et les pages doivent le refléter. Enfin, il faut mesurer : un tableau de bord Data Studio (ex-Looker Studio) branché sur la Search Console suffit à voir quelles requêtes de quartier vous rapportent des impressions et lesquelles vous échappent. C'est aussi ce qui structure le choix des requêtes d'un expert immobilier lorsqu'il travaille sa visibilité sur une zone précise.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² dans le 16e arrondissement de Paris ?
Au 2e trimestre 2026, les Notaires du Grand Paris situent le prix au m² standardisé des appartements anciens du 16e arrondissement à 10 220 €, contre 10 040 € un an plus tôt, soit une hausse de 1,8 % sur douze mois. Ce chiffre porte sur les appartements anciens vendus libres, de gré à gré, en pleine propriété et à usage d'habitation. Il s'agit d'une moyenne standardisée : un bien précis peut s'en écarter fortement selon son quartier, son étage et son état.
Le 16e est-il plus cher que la moyenne parisienne ?
Oui, mais l'écart est modéré. Au 2e trimestre 2026, le prix au m² des appartements anciens s'élève à 9 560 € pour l'ensemble de Paris, contre 10 220 € dans le 16e, soit environ 7 % de plus. Le 16e reste nettement en dessous du 6e arrondissement, le plus cher de la capitale à 13 980 €/m², et bien au-dessus du 19e, le moins cher à 7 690 €/m².
Quel quartier du 16e arrondissement est le plus cher ?
Le 16e compte quatre quartiers administratifs : Auteuil, La Muette, Porte Dauphine et Chaillot. Chaillot, autour du Trocadéro, se situe traditionnellement en haut de la fourchette de prix et Auteuil en bas, l'écart entre les deux extrêmes dépassant couramment 30 %. Les Notaires du Grand Paris publient ces prix au niveau du quartier : c'est à cette échelle qu'il faut chercher la référence, une estimation faite à l'échelle de l'arrondissement étant peu fiable.
Pourquoi les prix des sites d'annonces diffèrent-ils de ceux des notaires ?
Les portails d'annonces publient des prix demandés par les vendeurs, avant négociation, tandis que les notaires publient des prix effectivement constatés dans les actes, corrigés des effets de structure. La base publique DVF, elle, diffuse les montants bruts des actes, dépendances comprises, ce qui gonfle légèrement le prix au mètre carré. Ces trois familles de chiffres sont valides séparément, mais ne doivent pas être comparées entre elles ni mélangées dans un même tableau.
Les ventes repartent-elles dans le 16e arrondissement ?
À l'échelle parisienne, les Notaires du Grand Paris relèvent 7 380 ventes d'appartements anciens au 2e trimestre 2026, soit une hausse de 20 % sur un an, dans une Île-de-France en progression de 10 %. Les notaires précisent que ce chiffre est flatté par un point de comparaison bas, le 2e trimestre 2025 ayant été creusé par l'anticipation de la hausse des droits de mutation. Lissée sur le premier semestre, la progression francilienne retombe à 4 % pour les appartements.
Où consulter gratuitement les prix réels des ventes immobilières ?
La base DVF (Demandes de valeurs foncières), produite par la Direction générale des finances publiques, recense les ventes des cinq dernières années en France métropolitaine et outre-mer, hors Mayotte et Alsace-Moselle. Elle est consultable librement sur cadastre.data.gouv.fr et téléchargeable par commune en open data. Elle donne le prix, la surface et l'adresse approximative des biens vendus, mais pas l'identité des parties.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il dans le 16e arrondissement ?
Oui, l'encadrement des loyers s'applique à l'ensemble du territoire parisien, le 16e compris. L'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 fixe les loyers de référence applicables du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026, cette date de fin correspondant au terme de l'expérimentation prévue par la loi Elan. Le plafond dépend du secteur géographique, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non de la location.