Un lecteur m'a soumis un plan simple en apparence : acheter un bien très dégradé, engager de gros travaux, créer un déficit foncier suffisant pour effacer l'imposition de ses loyers actuels, puis revendre. Sa question tenait en trois points. Suis-je obligé de louer ce bien ? Pendant combien de temps ? Et si je découpe un immeuble en lots pour le revendre par appartements, puis-je quand même déduire les travaux ?
La réponse tient à une question de qualification que beaucoup d'investisseurs découvrent tard, souvent au moment du contrôle. Enchaîner achat, travaux, découpe et revente ne relève pas seulement d'un calcul de rentabilité : c'est aussi ce qui peut faire basculer l'opération du régime des plus-values des particuliers vers celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec TVA, cotisations sociales et pénalités à la clé. Le marché de l'ancien est reparti — 921 000 ventes de logements anciens sur les douze mois arrêtés à fin septembre 2025, en France DOM compris hors Mayotte, soit près de 11 % de plus sur un an (Conseil supérieur du notariat, bilan 2025) — et avec lui la tentation d'enchaîner les opérations. Voici où passe la ligne.
« Je souhaite amoindrir mon bilan en achetant un bien à rénover avec beaucoup de travaux. […] Aurais-je des obligations de louer ce bien ? Et si oui combien de temps ? M'est-il possible de le vendre en fin d'année par exemple ? Et si j'achète un immeuble que je découpe en plusieurs lots, ai-je droit à défalquer les travaux ? »
Ce que dit exactement l'article 35 du CGI
Le 1° du I de l'article 35 du code général des impôts range dans les BIC les bénéfices des personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom des immeubles en vue de les revendre. La doctrine administrative pose trois conditions qui doivent être réunies simultanément (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10) :
- des opérations habituelles, réalisées avec l'intention de revendre ;
- des achats (ou souscriptions) suivis de ventes ;
- portant sur des biens limitativement énumérés : immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.
Point souvent ignoré : ce régime ne suppose ni immatriculation, ni exercice à titre professionnel, ni même principal. Un salarié peut être qualifié de marchand de biens sur ses seules opérations patrimoniales.
L'habitude
Elle résulte soit de la pluralité des ventes au sein d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du vendeur. L'administration recense le nombre, l'importance et la fréquence des opérations antérieures, y compris celles couvertes par la prescription. C'est là que le découpage évoqué par mon lecteur pose problème : le Conseil d'État a jugé que l'achat d'un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots, suffit à caractériser la condition d'habitude (CE, 12 juin 1992, n° 67758 et 67759, cité au BOFiP). Une seule acquisition peut donc suffire.
À l'inverse, un contribuable ayant réalisé une unique opération de construction, revendue en plusieurs fois sur trois ans, n'a pas été regardé comme marchand de biens : l'opération était spéculative, mais pas habituelle (CAA Bordeaux, 30 décembre 1993, n° 92-285).
L'intention spéculative
Elle s'apprécie au moment de l'achat, pas au moment de la revente (CE, 2 juin 2006, n° 266507). Les raisons de la vente importent donc peu : divorce, difficultés de trésorerie, vente à perte, expropriation. C'est le point le plus contre-intuitif du dispositif.
Une nuance majeure, absente de beaucoup d'articles encore en ligne : depuis une mise à jour de 2017, la présomption d'intention spéculative tirée du caractère habituel des opérations a été supprimée du BOFiP, de même que celle qui visait les biens cédés moins de quinze ans après leur construction (actualité BOFiP du 4 janvier 2017). L'administration doit établir l'intention par un faisceau d'indices : délai court entre acquisition et revente, montant des bénéfices, fréquence des opérations, profession du vendeur, lotissement immédiat après l'achat.
Le déficit foncier vous engage à louer trois ans
Première réponse concrète à mon lecteur : oui, il y a une obligation de location. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et cette imputation est conditionnée : l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20). En cas de rupture, les revenus des années concernées sont reconstitués comme si l'imputation n'avait jamais eu lieu.
Le surplus au-delà de 10 700 €, ainsi que la fraction correspondant aux intérêts d'emprunt, reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Vendre « en fin d'année » juste après les travaux fait donc perdre l'avantage, avant même de parler de requalification. Sur ce qui est réellement déductible, j'ai détaillé le sujet dans un article dédié aux dépenses déductibles des revenus fonciers.
Revendre en particulier : ce que coûte la plus-value
Tant que vous restez dans le régime des particuliers, la plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements (impots.gouv.fr). Deux mécanismes allègent la note quand on conserve le bien.
| Paramètre | Règle | Source |
|---|---|---|
| Taux | 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux | impots.gouv.fr |
| Frais d'acquisition | Réels, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat | BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 |
| Travaux | Réels et justifiés, ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans | BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 |
| Durée de détention | Exonération d'IR au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans | impots.gouv.fr |
| Plus-values élevées | Taxe additionnelle de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable | BOI-RFPI-TPVIE-20 |
Le forfait travaux de 15 % s'applique sans justificatif dès lors que la condition de durée est remplie : utile quand vous avez rénové vous-même. Pour chiffrer un scénario avant de signer, utilisez le simulateur des notaires (l'ancienne adresse plus-values.notaires.fr n'est plus active).
Ce qui change si l'administration requalifie
La requalification n'est pas un simple ajustement de taux : elle change de régime.
| Sujet | Particulier | Requalifié en marchand de biens |
|---|---|---|
| Nature du gain | Plus-value immobilière | Bénéfice industriel et commercial (stock, pas actif immobilisé) |
| Imposition | 19 % + 17,2 % | Barème progressif de l'IR sur le bénéfice, sans abattement de durée |
| Abattements et exonérations | Durée de détention, résidence principale | Aucun |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | Cotisations de travailleur indépendant |
| TVA | Hors champ | Assujettissement, sur la marge ou sur le prix total selon l'opération |
S'y ajoutent les sanctions. La majoration est de 40 % en cas de manquement délibéré ou de défaut de déclaration après mise en demeure, et de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte — c'est-à-dire d'une activité non déclarée au greffe et non déclarée fiscalement (BOI-CF-INF-10-20-10). Dans ce cas, le droit de reprise s'étend jusqu'à la fin de la dixième année suivant celle de l'imposition, au lieu de trois ans (BOI-CF-PGR-10-70). Une série d'opérations étalée sur huit ans peut donc être reprise en bloc.
Pour situer l'intensité du contrôle : en 2025, la DGFiP a notifié 17,1 milliards d'euros de droits et pénalités à des particuliers et des entreprises et encaissé 11,4 milliards d'euros sur des créances de contrôle fiscal, dont 2,8 milliards issus de dossiers ciblés par exploration de données (bilan publié le 7 avril 2026 par economie.gouv.fr). Les données de publicité foncière sont structurées : l'enchaînement des actes chez le notaire est visible.
Les signaux qui attirent l'examen
- Achat d'un immeuble en bloc, division en lots, reventes échelonnées.
- Délai court entre acquisition et revente, surtout si les travaux sont cosmétiques.
- Financement court (crédit-relais, prêt in fine) peu compatible avec une intention de conserver.
- Revente successive de plusieurs « résidences principales » pour capter l'exonération.
- Nombre et fréquence des opérations, appréciés au niveau du foyer et de l'indivision.
- Objet social d'une SCI mentionnant l'achat-revente, ou profession du vendeur dans l'immobilier.
Quatre réflexes pour sécuriser une opération
1. Documentez votre intention au moment de l'achat. Puisque l'intention s'apprécie à l'acquisition, ce sont les pièces de cette période qui comptent : simulation de rendement locatif, mandat de gestion, prêt amortissable long, diagnostics, devis de rénovation destinés à la location. Un dossier constitué après coup pèse peu.
2. Louez réellement, et sans interruption. L'affectation à la location doit être effective. Un logement vacant, un bail signé tardivement ou un départ de locataire non suivi d'une relocation fragilisent l'imputation du déficit foncier.
3. Espacez et distinguez les opérations. C'est le nombre et la fréquence qui construisent l'habitude. Deux opérations comparables à dix-huit mois d'intervalle se défendent mal ; conserver, louer, puis arbitrer des années plus tard se défend beaucoup mieux. J'ai raconté ce type de calendrier long dans mon bilan chiffré de premier achat locatif.
4. Si le projet est vraiment de l'achat-revente, assumez le statut. Une structure de marchand de biens permet de déduire les charges réelles, d'organiser la TVA et de bénéficier des droits de mutation réduits sous engagement de revendre (CGI, art. 1115). Plus coûteux en apparence, bien moins risqué qu'un redressement majoré de 80 %.
Dernier conseil, inchangé depuis la première version de cet article : faites valider votre scénario par un avocat fiscaliste ou un notaire. Beaucoup de chambres de commerce et d'industrie organisent des permanences juridiques gratuites pour les porteurs de projet — un point de départ peu coûteux. Ce texte décrit un cadre général et ne remplace pas l'analyse de votre situation.
Questions fréquentes
Une seule opération peut-elle suffire à requalifier en marchand de biens ?
Oui, dans un cas précis. La doctrine fiscale retient que l'achat d'un immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots, suffit à caractériser le caractère habituel exigé par l'article 35 du code général des impôts. Une opération isolée d'achat et de revente simple, en revanche, ne remplit généralement pas cette condition.
L'intention de revendre s'apprécie-t-elle à l'achat ou à la vente ?
Au moment de l'achat, selon une jurisprudence constante du Conseil d'État reprise par la doctrine administrative. Les motifs de la revente — divorce, difficultés financières, expropriation, vente à perte — sont donc sans effet sur la qualification. Ce sont les éléments réunis au moment de l'acquisition qui servent de preuve.
Combien de temps faut-il louer après avoir créé un déficit foncier ?
Le logement doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation du déficit sur le revenu global. Si la location cesse avant, l'administration reconstitue les revenus des années concernées comme si l'imputation n'avait pas eu lieu. Le plafond d'imputation annuel sur le revenu global est de 10 700 €.
Quelles sont les sanctions en cas de requalification ?
Les profits sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux au barème progressif, sans abattement pour durée de détention, avec assujettissement à la TVA et aux cotisations sociales des indépendants. S'y ajoute une majoration de 40 % pour manquement délibéré, portée à 80 % si l'activité est jugée occulte. Dans ce dernier cas, le délai de reprise atteint la fin de la dixième année suivant l'imposition.
Revendre plusieurs résidences principales successives est-il risqué ?
Oui, si le rythme est soutenu. L'exonération de plus-value au titre de la résidence principale suppose une occupation effective, et la multiplication d'achats-reventes rénovés puis cédés rapidement peut être analysée comme une activité habituelle et spéculative. Le fait qu'un bien ait servi de logement ne suffit pas à écarter l'intention spéculative quand les opérations sont nombreuses.
Faut-il être immatriculé pour être considéré comme marchand de biens ?
Non. La doctrine précise que le régime s'applique indépendamment du statut de la personne, sans qu'il soit nécessaire que l'activité soit exercée à titre professionnel ni même principal. Un particulier non immatriculé peut donc être requalifié, et c'est précisément l'absence de déclaration qui expose à la majoration pour activité occulte.