Risque de requalification en marchand de biens : comment l’éviter ?

Un internaute envisage une stratégie d’achats multiples pour provoquer et entretenir un déficit foncier, de façon à limiter l’imposition. Cette stratégie est-elle viable et sans risques ? Peut-on alors être considéré comme un marchand de biens ? Y a-t-il un risque de requalification par l’administration fiscale ?

« J’ai à ce jour pas mal de revenus fonciers desquels je ne déduis que quelques intérêts d’emprunt et je souhaite amoindrir mon bilan en achetant un bien à rénover avec beaucoup de travaux.
Si j’achète ce bien aujourd’hui et que j’y fais suffisamment de travaux pour ramener mon bilan à 0 ce sera parfait mais aurais-je des obligations de louer ce bien ? Et si oui combien de temps ?

M’est-il possible de le vendre en fin d’année par exemple ? Et si j’achète un immeuble que je découpe en plusieurs lots, ai-je droit à défalquer les travaux ?

1/ Travaux et obligation de mise en location.

Si les travaux créent un déficit foncier (imputation des revenus fonciers sur le revenu global), « l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ».

En cas de départ de locataire, le bien devra être immédiatement reloué pour ne pas perdre cet avantage.

2/ Plus-value de l’investisseur « simple particulier ».

Le particulier qui revend un bien immobilier est soumis au régime des plus-values.

Je vous conseille si vous devez calculer votre plus-value de tester le simulateur des notaires : http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Voici un exemple après 1 an de détention, pour un bien acheté 100 000€ et revendu 120 000€, sans travaux éligibles à déduire :

La somme à régler est atténuée par la déduction des frais d’acquisition.

Il est souvent plus intéressant par contre de conserver le bien au moins 5 ans pour bénéficier d’un forfait travaux :

C’est particulièrement intéressant si vous assurer l’entretien/l’amélioration de votre bien vous-même.

Dans notre exemple précédent, la plus-value de 20 000€ est gommée après 5 ans :

Evidemment, si vous avez réalisé des travaux facturés, cette question se pose moins.

Enfin, il faut rappeler que si après 3 ans de mise en location suivant les travaux, le bien acheté devient la résidence principale de son propriétaire, il sera ensuite exonéré de plus-value à la revente après son occupation effective pendant un délai raisonnable.

3/ Marchand de biens : une activité commerciale.

L’article l35-I du CGI détaille les activités qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.

Il s’agit principalement des opérations de promotion immobilière classique : achat/revente de biens immobiliers entiers ou revente à la découpe,

2 points importants :

  1. Le caractère habituel de ce type d’activité (pas un premier projet…).
  2. Le projet de revendre le bien (intention spéculative).

Le marchand de biens sera aussi redevable d’une TVA sur sa marge.

Comment alors éviter une requalification en marchand de biens ?

  1. En état novice/peu expérimenté dans ce type d’opération.
  2. En étant en mesure de prouver qu’on n’avait pas l’intention de revendre au moment de l’achat (votre situation perso/pro a changé etc.).

4/ Conséquences de la requalification en marchand de biens.

Si l’administration fiscale estime que vous êtes un vil spéculateur qui n’en n’est pas à son coup d’essai, les conséquences sont les suivantes :

  1. TVA pouvant être évaluée sur l’ensemble de la valeur du bien immobilier.
  2. Imposition des plus-values avec pénalité (barème jusqu’à 41% avec majoration de 80%).

Au final, selon la fréquence des achats et la finalité envisagée, il faudra peut-être dès à présent envisager un changement de statut…

Je vous conseille de vous rapprocher de votre CCI par exemple. Elles offrent souvent des rendez-vous de 30 minutes avec un avocat ou un notaire, un matin par mois pour aider les porteurs de projet.

J'ai engrangé mes premiers revenus sur le web en 2012 en développant et en monétisant le trafic de mes sites (AdSense...).


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1 Comment
  1. Bonjour,

    Merci pour cette article, concernant l’aspect marchand de biens et en particulier le risque de requalification, j’ai commencé à concaténer des décisions de justice sur des cas de requalification.
    Ils sont disponibles sur cette page :

    http://investimmo-autrement.fr/mdb/

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