Au Canada, le prix affiché d'une maison ou d'un condo n'est pas le prix payé. S'y ajoutent, selon la province et le profil de l'acheteur, des droits de mutation, parfois de la TPS et une taxe provinciale sur le neuf, une surtaxe pour les acheteurs étrangers en Ontario et en Colombie-Britannique, puis chaque année les taxes foncières. Pour un même bien, la facture à la signature varie fortement d'une province à l'autre.
Cet article fait le point sur les taxes en vigueur en 2026, avec les taux et seuils publiés par les administrations concernées (Revenu Québec, Agence du revenu du Canada, Ontario, Colombie-Britannique, villes de Montréal et de Toronto). Les montants sont en dollars canadiens.
Trois moments, trois familles de taxes
- À la signature : les droits de mutation (« taxe de bienvenue » au Québec, land transfer tax en Ontario, property transfer tax en Colombie-Britannique), dus sur toute acquisition, neuve ou ancienne.
- Sur le neuf uniquement : la TPS fédérale, la TVH dans les provinces harmonisées, la TVQ au Québec.
- Chaque année : les taxes foncières municipales (et scolaires au Québec), plus, dans certaines régions, des taxes sur les logements vacants.
Les acheteurs qui ne sont ni citoyens ni résidents permanents doivent en plus composer avec une interdiction fédérale d'achat et des surtaxes provinciales, détaillées plus bas.
Québec : les droits de mutation ou « taxe de bienvenue »
Au Québec, chaque municipalité perçoit des droits sur les mutations immobilières. La base de calcul est le plus élevé de trois montants : le prix payé, la contrepartie inscrite à l'acte, ou la valeur au rôle d'évaluation multipliée par le facteur comparatif. Si l'évaluation municipale dépasse le prix négocié, c'est elle qui sert de base. Les seuils sont indexés chaque année.
| Tranche de la base d'imposition | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 62 900 $ | 0,5 % |
| De 62 900,01 $ à 315 000 $ | 1 % |
| Au-delà de 315 000 $ | 1,5 % |
Une municipalité peut fixer un taux plus élevé sur les tranches au-delà de 500 000 $, dans la limite de 3 %. Montréal fait exception et applique son propre barème progressif. Pour 2026, la Ville taxe à 2 % la tranche de 552 300 $ à 1 104 700 $, à 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $, à 3,5 % jusqu'à 3 113 000 $ et à 4 % au-delà. Son exemple officiel : une base d'imposition de 700 000 $ génère 9 349 $ de droits de mutation (Ville de Montréal, page mise à jour le 12 janvier 2026).
La facture arrive quelques semaines après la signature chez le notaire, et non le jour même : prévoyez la trésorerie. Le processus d'achat lui-même est détaillé dans notre article comment acheter un bien immobilier au Québec.
Nouveau en 2026 : un crédit d'impôt pour les premiers acheteurs
Le 17 avril 2026, le gouvernement du Québec a annoncé un crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété, rétroactif au 1er janvier 2026. Il rembourse 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation et 25 % de l'excédent, pour un maximum de 5 875 $ par ménage, sur les habitations de moins d'un million de dollars (avec réduction progressive à partir de 750 000 $). Québec estime que 38 000 ménages en bénéficieront chaque année (Gouvernement du Québec, 2026). Contrairement à l'Ontario et à la Colombie-Britannique, le Québec n'applique pas de surtaxe provinciale aux acheteurs étrangers : les droits de mutation sont les mêmes pour tous.
Ontario et Colombie-Britannique : droits de cession et surtaxes
Ontario : land transfer tax, Toronto et NRST
L'Ontario applique une taxe provinciale progressive sur le prix de vente (Ontario, Land Transfer Tax).
| Tranche du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 55 000 $ | 0,5 % |
| De 55 000,01 $ à 250 000 $ | 1 % |
| De 250 000,01 $ à 400 000 $ | 1,5 % |
| Au-delà de 400 000 $ | 2 % |
| Au-delà de 2 000 000 $ (une ou deux résidences unifamiliales) | 2,5 % |
Les premiers acheteurs citoyens ou résidents permanents peuvent obtenir un remboursement jusqu'à 4 000 $, ce qui annule la taxe sur les premiers 368 000 $. À Toronto, une taxe municipale (MLTT) s'ajoute, avec les mêmes tranches jusqu'à 2 millions puis des taux relevés depuis le 1er avril 2026, de 4,40 % entre 3 et 4 millions à 8,60 % au-delà de 20 millions (Ville de Toronto, 2026).
Pour les acheteurs étrangers, l'Ontario perçoit depuis le 25 octobre 2022 une Non-Resident Speculation Tax de 25 % du prix sur tout son territoire, pour les biens de un à six logements, remboursable si l'acheteur devient résident permanent dans les quatre ans. Toronto y ajoute depuis le 1er janvier 2025 sa propre taxe de 10 % : un non-résident qui achète un condo à Toronto paie donc 35 % de surtaxe, avant les droits de cession ordinaires.
Colombie-Britannique : property transfer tax et taxe de 20 %
La province taxe la juste valeur marchande : 1 % jusqu'à 200 000 $, 2 % de 200 000 $ à 2 millions, 3 % au-delà, plus 2 % supplémentaires sur la portion résidentielle au-delà de 3 millions (Gouvernement de la Colombie-Britannique). Depuis le 1er avril 2024, les premiers acheteurs sont exonérés sur les premiers 500 000 $ si le bien vaut 835 000 $ ou moins, et les logements neufs jusqu'à 1,1 million sont exonérés en totalité.
Les ressortissants étrangers, sociétés étrangères et fiducies imposables paient en plus une additional property transfer tax de 20 % de la valeur, dans cinq régions : Grand Vancouver, vallée du Fraser, région de la Capitale (Victoria), Okanagan central et Nanaimo.
TPS, TVH et TVQ : uniquement sur le neuf
La revente d'un logement déjà occupé n'est pas soumise aux taxes de vente. L'achat d'une habitation neuve ou rénovée de façon majeure auprès d'un constructeur l'est. Les taux en vigueur depuis le 1er avril 2025 (Agence du revenu du Canada) sont de 5 % de TPS en Alberta, en Colombie-Britannique, au Manitoba, en Saskatchewan, au Québec et dans les territoires ; 13 % de TVH en Ontario ; 15 % au Nouveau-Brunswick, à Terre-Neuve-et-Labrador et à l'Île-du-Prince-Édouard ; 14 % en Nouvelle-Écosse. Au Québec, la TVQ de 9,975 % s'ajoute à la TPS, soit 14,975 % au total sur une maison neuve.
Deux mécanismes réduisent la note :
- Remboursement pour habitation neuve. Au fédéral, 36 % de la TPS payée, plafonné à 6 300 $, dégressif à partir de 350 000 $ et nul à 450 000 $. Au Québec, 50 % de la TVQ, plafonné à 9 975 $, dégressif dès 200 000 $ et nul à 300 000 $ (Revenu Québec). Avec les prix actuels, peu d'acheteurs y ont encore droit. L'Ontario rembourse jusqu'à 24 000 $ de la part provinciale de la TVH, sans plafond de valeur.
- Remboursement de la TPS pour les acheteurs d'une première habitation. Cette mesure fédérale, annoncée le 27 mai 2025 et devenue loi en mars 2026, supprime la TPS sur une habitation neuve jusqu'à 1 million de dollars, avec réduction progressive jusqu'à 1,5 million, soit jusqu'à 50 000 $ d'économie. Conditions : 18 ans révolus, citoyenneté ou résidence permanente, aucun logement possédé et occupé l'année en cours ni les quatre précédentes, construction commencée après le 19 mars 2025 (Revenu Québec, 16 mars 2026).
Acheteur étranger : interdiction fédérale et taxes annuelles
Avant de calculer des taxes, vérifiez que vous avez le droit d'acheter. La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2027. Elle vise les immeubles de trois logements ou moins situés dans les régions métropolitaines et agglomérations de recensement. Exceptions principales : achat avec un conjoint canadien, permis de travail avec au moins 183 jours de validité restante, étudiants sous conditions strictes (bien de 500 000 $ maximum), biens hors des zones urbaines ou de quatre logements et plus (SCHL). Sauf nouvelle prolongation, la loi expire début 2027 : faites vérifier votre situation avant de signer.
Côté taxes annuelles, la situation s'est simplifiée au fédéral et durcie en Colombie-Britannique :
- La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés (1 % de la valeur, visant surtout les propriétaires étrangers) est supprimée pour 2025 et les années suivantes par la Loi n° 1 d'exécution du budget de 2025, sanctionnée le 26 mars 2026. Les déclarations et paiements restent dus pour 2022, 2023 et 2024 (Justice Canada, L.C. 2026, ch. 3).
- La taxe sur la spéculation et l'inoccupation de la Colombie-Britannique passe en 2026 à 3 % de la valeur pour les propriétaires étrangers et 1 % pour les citoyens et résidents permanents, puis à 4 % pour les étrangers en 2027 (Gouvernement de la Colombie-Britannique). Elle ne s'applique que si le logement n'est pas occupé ou loué.
Taxes foncières et autres frais à prévoir
Une fois propriétaire, vous recevez chaque année un compte de taxes municipales calculé sur la valeur au rôle d'évaluation, auquel s'ajoute au Québec la taxe scolaire. Les taux varient d'une ville à l'autre : demandez au vendeur les derniers comptes de taxes. Pour comparer les prix de vente réels d'un quartier, lisez notre article sur les bases de données publiques des biens vendus au Canada.
Le budget doit aussi intégrer des frais qui ne sont pas des taxes :
- honoraires du notaire (Québec) ou de l'avocat (autres provinces) ;
- inspection préachat du bâtiment ;
- prime d'assurance prêt hypothécaire, obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % ;
- frais d'évaluation ou d'arpentage exigés par le prêteur ;
- ajustements avec le vendeur pour les taxes foncières et charges de copropriété déjà payées.
En résumé : une revente à 700 000 $ à Montréal coûte 9 349 $ de droits de mutation selon le barème 2026, plus le notaire, sans TPS ni TVQ. Le même achat en neuf ajoute 14,975 % de taxes, partiellement remboursables. Un acheteur étranger à Toronto ou à Vancouver doit compter 20 % à 35 % de surtaxe, s'il est autorisé à acheter. Demandez au notaire ou à l'avocat un état des déboursés avant de vous engager.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la « taxe de bienvenue » au Québec ?
C'est le nom courant des droits sur les mutations immobilières, perçus par la municipalité lors de chaque achat. En 2026, les taux de base sont de 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $ et 1,5 % au-delà ; Montréal applique des taux plus élevés sur les tranches supérieures à 552 300 $. La facture est envoyée quelques semaines après la signature chez le notaire.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Canada en 2026 ?
La loi fédérale interdit aux non-Canadiens d'acheter un immeuble résidentiel de trois logements ou moins dans les zones urbaines, jusqu'au 1er janvier 2027. Des exceptions existent pour les titulaires de permis de travail, certains étudiants, les conjoints de Canadiens et les biens situés hors des régions métropolitaines. Un notaire ou un avocat peut confirmer votre admissibilité avant la promesse d'achat.
Faut-il payer la TPS et la TVQ sur l'achat d'une maison ?
Seulement sur une habitation neuve ou rénovée de façon majeure achetée d'un constructeur. Au Québec, cela représente 5 % de TPS et 9,975 % de TVQ, en partie remboursables selon le prix. La revente d'un logement déjà habité n'est pas taxée.
Quelle surtaxe paie un acheteur étranger en Ontario ou en Colombie-Britannique ?
L'Ontario applique une taxe de 25 % du prix sur toute la province, et Toronto ajoute 10 % depuis 2025. La Colombie-Britannique prélève 20 % supplémentaires dans les régions de Vancouver, Victoria, de la vallée du Fraser, de l'Okanagan central et de Nanaimo. Le Québec n'a pas de surtaxe de ce type.
La taxe sur les logements sous-utilisés existe-t-elle encore ?
Non pour les années 2025 et suivantes : cette taxe fédérale de 1 % a été supprimée par la loi d'exécution du budget de 2025, sanctionnée le 26 mars 2026. Les déclarations et paiements pour 2022, 2023 et 2024 restent exigibles. La Colombie-Britannique conserve en revanche sa propre taxe sur la spéculation et l'inoccupation.
Quelle aide existe pour un premier acheteur au Canada ?
Au fédéral, la TPS est supprimée sur une première habitation neuve jusqu'à 1 million de dollars, avec réduction jusqu'à 1,5 million. Le Québec rembourse depuis 2026 jusqu'à 5 875 $ de droits de mutation, l'Ontario jusqu'à 4 000 $ de land transfer tax et la Colombie-Britannique exonère les premiers 500 000 $ sous conditions. Chaque programme exige d'être citoyen ou résident permanent.