Réviser un loyer ressemble à une formalité : un indice, une multiplication, une division. En pratique, la plupart des désaccords entre bailleur et locataire portent non sur le calcul, mais sur un détail de procédure. Une clause absente du bail, un trimestre de référence mal choisi, une hausse notifiée trop tard, ou un logement qui n'a plus le droit d'être revalorisé.
Je gère mes propres locations depuis la fin des années 2000, et les règles se sont nettement durcies depuis 2022. Voici la mécanique complète : quel indice utiliser, comment poser le calcul, à quelles conditions l'augmentation est valable, et dans quels cas elle est interdite.
L'IRL, le seul indice qui s'applique à un logement d'habitation
Trois indices trimestriels cohabitent et sont régulièrement confondus.
- L'IRL (indice de référence des loyers) : baux d'habitation, vides ou meublés, relevant de la loi du 6 juillet 1989.
- L'ILC (indice des loyers commerciaux) : baux commerciaux, activités commerciales et artisanales.
- L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) : bureaux, professions libérales, entrepôts.
Leurs évolutions divergent, et un locataire qui repère l'erreur peut contester la révision. Pour un appartement ou une maison loués à usage de résidence principale, c'est l'IRL, sans exception.
L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE et correspond à la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors loyers et hors tabac. Au deuxième trimestre 2026, il s'établit à 148,37 pour la France hexagonale, en hausse de 1,15 % sur un an, après +0,78 % au trimestre précédent (INSEE, informations rapides du 10 juillet 2026). Des valeurs distinctes existent pour la Corse (146,22) et les collectivités de l'article 73 de la Constitution (146,94).
| Trimestre | Valeur de l'indice | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | +1,40 % |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % |
La série n'est pas monotone : comparer deux trimestres consécutifs donne un résultat faux. On raisonne toujours en variation annuelle.
La formule de révision : une multiplication, une division
Le calcul officiel tient en une ligne :
Nouveau loyer hors charges = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le trimestre de référence est celui inscrit dans le bail ; à défaut, on retient le dernier indice publié à la signature du contrat. On compare toujours le même trimestre d'une année sur l'autre : le deuxième trimestre 2026 se compare au deuxième trimestre 2025, jamais au premier trimestre 2026.
Exemple. Un logement loué 800 € hors charges, bail référencé sur le deuxième trimestre. La révision 2026 donne : 800 × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 €, soit 9,22 € de plus par mois et environ 111 € sur l'année. Les charges récupérables n'entrent jamais dans ce calcul : elles suivent leur propre régime de provisions et de régularisation.
Le simulateur officiel de service-public.fr reprend cette formule. Gardez-le comme contrôle, mais posez le calcul vous-même au moins une fois : c'est ce qui vous permettra de le justifier au locataire s'il le demande.
Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne bouge pas
C'est la règle la plus souvent ignorée, et elle est sans appel. La révision annuelle n'est possible que si le contrat de location contient une clause de révision qui la prévoit et fixe sa date d'effet (service-public.fr, fiche sur la révision du loyer). Pas de clause, pas d'augmentation, quelle que soit l'ancienneté du bail.
Cette clause ne se rattrape pas en cours de contrat par un simple courrier : il faudrait un avenant signé par les deux parties, que le locataire n'a aucune obligation d'accepter. Un bail mal rédigé au départ vous prive donc de la revalorisation pour toute la durée du contrat, reconductions comprises. C'est l'erreur qui m'a coûté le plus cher en manque à gagner quand j'ai commencé, et elle est totalement évitable.
La date de révision est libre — date anniversaire du bail, 1er janvier, autre — mais doit figurer au contrat. La date anniversaire simplifie le suivi quand on gère plusieurs lots ; j'ai détaillé les autres points de contrôle dans mes conseils de gestion locative.
Un an pour agir, et aucune rétroactivité
La loi ELAN de 2018 a encadré le délai. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser. Passé ce délai, la révision de l'année concernée est perdue, définitivement.
Et lorsqu'il agit dans ce délai mais avec du retard, l'augmentation ne prend effet qu'à la date de sa demande. Aucun rattrapage sur les mois écoulés n'est possible. Une révision notifiée en mars pour une date d'effet contractuelle au 1er janvier ne produit ses effets qu'à compter de mars.
Aucun formalisme n'est imposé, mais je recommande systématiquement un recommandé avec accusé de réception, en indiquant le loyer actuel, les deux indices utilisés, le calcul et le nouveau montant. C'est la seule façon de prouver la date de la demande en cas de contestation.
Dernier point mal compris : quand l'IRL recule sur un an, la formule joue mécaniquement à la baisse. Certains baux prévoient une clause « à la hausse seulement », dont la validité est discutée. Mieux vaut simplement ne pas exercer la révision cette année-là.
Logements classés F ou G : le loyer est gelé
Depuis le 24 août 2022, les logements dont le diagnostic de performance énergétique affiche une étiquette F ou G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, en France métropolitaine. Le gel est total : pas de révision annuelle même si la clause existe, pas de hausse entre deux locataires, pas de réévaluation au renouvellement, pas de complément de loyer en zone d'encadrement (ministère de la Transition écologique, page mise à jour le 19 décembre 2025). Dans les départements et régions d'outre-mer, la mesure s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Le gel ne se lève qu'après des travaux et un nouveau DPE faisant sortir le logement de la classe F ou G. Il s'ajoute au calendrier de décence énergétique : un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, un classé F à partir du 1er janvier 2028, un classé E à partir du 1er janvier 2034.
Au 1er janvier 2025, le service statistique du ministère (SDES) et l'Observatoire national de la rénovation énergétique recensaient 5,4 millions de passoires énergétiques sur l'ensemble du parc, soit 14,4 %, dont 3,9 millions parmi les résidences principales, soit 12,7 % (SDES, étude publiée le 12 novembre 2025). La même étude estime qu'environ 700 000 résidences principales sortiraient de ce statut du seul fait du nouveau coefficient de conversion de l'électricité entré en vigueur au 1er janvier 2026. Si votre logement est chauffé à l'électricité et que son DPE est antérieur, faire refaire le diagnostic peut suffire à débloquer la situation.
Zone tendue, relocation et renouvellement : trois régimes à distinguer
La révision annuelle décrite plus haut est le cas courant : elle concerne tout le territoire et se limite à la variation de l'IRL. Trois autres mécanismes s'y ajoutent, à ne pas confondre avec elle.
La relocation, quand le locataire change
Dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, un bailleur qui reloue son bien à un nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, éventuellement révisé de l'IRL. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a reconduit ce plafonnement du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
Deux dérogations existent : des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, et un loyer manifestement sous-évalué au regard du voisinage, la hausse étant alors limitée à la moitié de l'écart. Un logement vacant depuis plus de dix-huit mois échappe au dispositif. Pour un logement classé F ou G, en revanche, aucune dérogation ne joue (ANIL, analyse juridique sur l'encadrement de l'évolution des loyers).
Le renouvellement du bail
Au terme des trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale), celui qui estime le loyer manifestement sous-évalué peut proposer une réévaluation. Il doit produire des références de loyers comparables dans le voisinage et notifier sa proposition six mois au moins avant l'échéance ; la hausse se répartit ensuite par tiers ou par sixième. C'est une procédure distincte de la révision, formaliste, et contestable devant la commission départementale de conciliation.
L'encadrement du niveau des loyers
Ce dispositif expérimental issu de la loi ELAN fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Il s'applique à Paris, Lille et communes associées, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, la communauté d'agglomération du Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Son échéance dans l'hexagone est fixée à novembre 2026, une prolongation restant en discussion parlementaire : vérifiez l'état du droit auprès de l'ADIL de votre département avant de fixer un loyer dans ces territoires.
La question d'un lecteur : ajouter un garage à une location existante
Un lecteur m'avait interrogé sur un point qui revient souvent : construire un garage sur un terrain déjà loué, et l'intégrer au loyer.
Si le terrain n'est pas compris dans la location, la construction est libre sous réserve des règles d'urbanisme et du PLU. S'il l'est, bâtir revient à priver le locataire d'une partie de la jouissance qu'il a louée : il faut son accord et un avenant au bail, avenant qui peut d'ailleurs porter sur la location du garage lui-même avec le supplément de loyer correspondant.
Un garage isolé ne relève pas du bail commercial par défaut : celui-ci suppose un local où s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et emporte des contraintes lourdes, à commencer par l'indemnité d'éviction. Avant de lancer les travaux, regardez les règles de déduction des dépenses sur les revenus fonciers et la question du rendement réel, que j'ai chiffrée sur mon premier investissement locatif.
Questions fréquentes
Quel indice faut-il utiliser pour augmenter le loyer d'un appartement ?
C'est l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE, qui s'applique aux locations d'habitation vides ou meublées régies par la loi du 6 juillet 1989. L'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) concernent respectivement les baux commerciaux et les locaux professionnels. Utiliser l'un à la place de l'autre expose la révision à une contestation du locataire.
Comment se calcule concrètement la révision d'un loyer ?
On multiplie le loyer hors charges par l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, puis on divise le résultat par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la signature du contrat. Les charges récupérables ne sont jamais incluses dans ce calcul.
Peut-on augmenter le loyer si le bail ne prévoit rien ?
Non. La révision annuelle n'est possible que si le contrat de location contient une clause de révision qui la prévoit expressément et fixe sa date d'effet. En l'absence de cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail et de ses reconductions, sauf avenant accepté par le locataire.
Combien de temps le bailleur a-t-il pour appliquer l'augmentation ?
Il dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, la révision de l'année concernée est définitivement perdue. Et lorsqu'elle est demandée avec du retard mais dans le délai, la hausse ne s'applique qu'à partir de la date de la demande, sans rattrapage sur les mois précédents.
Un logement classé F ou G au DPE peut-il voir son loyer augmenter ?
Non. Depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements et régions d'outre-mer, le loyer des logements classés F ou G est gelé. Cela vaut pour la révision annuelle, pour la relocation et pour le renouvellement du bail. Le gel ne se lève qu'après des travaux de rénovation énergétique validés par un nouveau DPE.
Que se passe-t-il si l'IRL baisse d'une année sur l'autre ?
La formule joue alors mécaniquement à la baisse et le nouveau loyer calculé est inférieur au précédent. Certains baux comportent une clause limitant la révision aux seules hausses, mais sa validité est discutée. En pratique, le plus simple est de ne pas exercer la révision l'année où l'indice recule, puisqu'elle reste une faculté et non une obligation.
Bonjour ! Article détaillé mais j'ai une question? Si je suis propriétaire et je veut construire un garage (qui n'existait pas auparavant), comment intégrer cela dans le calcul du loyer!? Est-ce possible ? Et si je met mon bien en location sur Leboncoin suis-je obligé de mettre le garage aussi dans l'annonce? ( PS: moi je veux le garage en tant que bail commerciale mais je ne sais pas si les locataires de la maison sont prioritaires). Merci bien